本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 租賃契約之保留終止權之約定條款之效力與認定 | ||
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| 日期 | 2017-12-30 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第639號民事判決要旨
按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容。查系爭租約第七條第四款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方」，即一方解約（終止）須經他方同意，似與由一方行使終止權之「保留終止權」概念未盡相符。其究屬行使終止權或合意終止之約定？攸關法律效果之不同，自有詳究之必要。原審未遑詳查究明，遽謂上開約定係有關終止權保留之約定，已有可議；而其先謂兩造已於一○二年六月二十九日達成終止系爭租約之合意，復適用其所謂「終止權保留」之上開約定，究何所指，亦費詞猜。
次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，尤應避免因解釋契約致生輕重失衡等不合理之情況。查系爭租約第六條第二款約定：「契約期限內乙方（指莊○學）解約應付甲方（指被上訴人）一百五十萬元整，且一切設施全歸出租人所有，不得要求出租人補償任何費用」，準此，承租人於期限內任意解約（終止）者，似僅須支付一百五十萬元違約處罰。乃原審認上訴人經被上訴人同意終止租約時，須依第七條第四款約定給付六個月租金共計一百九十萬元，二者輕重顯然失衡。則系爭租約第六條第二款及第七條第四款約定之真意為何？尤待釐清。原審未詳為推求，遽准被上訴人給付租金一百九十萬元之請求，亦嫌速斷。 | ||