桃園律師標題社區大樓漏水修繕之法律問題

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日期2020-12-11
標題社區大樓漏水修繕之法律問題
內文
    關於社區大樓漏水修繕,因現代都市化住居於公寓大廈之民眾甚多,於公寓大廈管理條例第10條定有明文,然個案上首需先釐清究為專有部分或約定專有部分或共用部分,而定其修繕責任歸屬,個案上可於釐清後再行協調,若協調不成再循求法律途徑主張。而共用部分權責通常在管委會,應由管委會處理。以下僅就專有部分或約定專用部分來討論。
一 若為住戶專有部分或約定專用部分,其修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用,公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。
二 以專有部分漏水為例範圍可能包括樓地板下方及天花板上之排水管、樓地板之給水路及管路接頭、陽台或露台外推增加室內空間、專有部分水管、浴室地板防水層之維護、專有部分之熱給水管、共用壁內之專用水管、浴室防水層及廚房流理台自來水管線、樓板防水層處理等常見事項。
三  若區分所有權人就其專有部分未能善盡修繕管理維護責任,導致其他住戶損害,其他住戶可以請求損害賠償或修繕責任。其他因住戶裝潢、僱工或其他修繕導致專有部分之管線破損,亦同。
四  而住戶之專有部分,因其他住戶之專有部分、約定專用部分未盡修繕管理維護之責導致漏水損害,受損害之住戶可以依公寓大廈管理條例6條第1項第2款規定主張:因維護修繕專有部分、約定專用部分或設置管線而必須進入或使用其專有部分或約定專用部分,他住戶不得拒絕。即住戶有容忍進入修繕之義務。但進入或使用時,應擇其損害最少之處所及方法行之,並應修復或補償所生損害。住戶若違反經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置。
五  修復可以要求到不漏水之程度:
住戶可以依民法第767條中段規定對於妨害其所有權之住戶,請求將其專有部分、約定專用部分之漏水原因修復至不漏水狀態。
六  個案若無法釐清漏水原因,可雙方合意請第三公正單位或透過法院程序釐清,或雙方協調出合宜解決方案亦可,於個案處理法律固然是依據,但也要注意鄰里之情及後續社區和諧,必要時亦可請社區管委會居間協助!如若不成,亦應即時委請專業律師協助處理後續!