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| 日期 | 2024-12-13 |
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| 標題 | 分割共有物事件能否原物部分分配 他部分變價分割知是否可行? |
| 內文 | 最高法院110年度台上字第2824號民事判決要旨【㈠按民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，…，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」，第2項第2款後段所規定之「各共有人」，均係指全體共有人。準此，法院就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法，倘採原物分配與變賣價金分配分割方法併用時，必須全體共有人均分配部分原物及變賣部分原物後賣得之價金，始符法律規定。查系爭土地依附表一所示之分割方法，將造成黃0怡等10人、池0聰等4人僅能分配到變賣系爭部分土地後之價金，但均未能分配到系爭土地之一部分，與民法第824條第2項第2款後段規定之分割方法有違，有適用法規不當之違法。
㈡次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。查附圖編號丙、丁土地上有磚造、2層樓之103號房屋及其屋後門牌號碼相同之建物（均未辦保存登記建物），所有權人原為池0聰等4人及訴外人池0賢，應有部分各1/5 。黃0怡等10人係於106年8月8日共同以139萬8,889元標得池0賢就系爭土地及該房屋之應有部分，為原審認定之事實。果爾，雖黃0怡等10人主張變賣系爭土地，惟共有人之一池0聰於原審準備程序到庭表示：原物分割會好一點等語；又林0雄於原審抗辯：黃0怡等10人關係密切，蓄意以多數人購買系爭土地的部分所有權，以其持有面積稀釋導致不符最小建築面積，達到變價分割目的等語；且倘此部分土地採取變賣分割方案，是否因土地上有上開未辦保存登記建物，涉及點交等問題，致第三人購買意願不高，變賣價格低於估價報告書之土地單價，造成林0雄、池0乾先依估價報告書之土地單價補償其餘共有人後，其後受分配時可能是較低土地單價價金之不公平結果，能否謂係最適當之分割方案？即有疑義，原審未詳加細究上情，逕謂可經由良性公平競價結果，使系爭土地市場價值極大化，遽採為附圖編號丙、丁所示土地之分割方案，自有未洽。】案經發回後雖作成更審判決，然其後又再上訴最高法院並作成111年度台上字第2437號民事判決，節錄其要旨如下【㈠按分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因共有人之利益或其他就共有物之一部仍有維持共有之必要情形外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係，此觀民法第824條第4項之規定自明。
㈡又法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘所提鑑定書尚有不明瞭或不完足之處者，法院應命該機關所指定之人到場說明，經訊問或當事人發問，使兩造充分瞭解鑑定意見之形成後再為適當完全辯論，所踐行之調查證據程式始得謂為合法。依廣地事務所出具估價報告書所載，系爭土地東北側均面臨○○路，道路寬度約12米，2284、2286地號南側面臨○○路巷弄，道路寬度不足2米，並以編號B土地為基準地，再按宗地條件、道路條件及其他因素予以調整，將A、E土地合併評估，C、D土地合併評估，其中宗地條件係依據各土地形狀、寬深度比、地勢等，予以調整；道路條件則係依據各土地所臨之道路種別、寬度及臨路情形（單面臨路、二面臨路、三面臨路、路角地等）予以調整。似未審酌各共有人分得系爭土地臨主要道路即○○路之寬度對該建地價值之影響。而建地臨主要道路之面寬，攸關該建地如何利用及價值，此為眾所週知之事實。
㈢末查，法院為裁判分割，如就多筆土地個別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆土地之金錢補償分別諭知，有合併分割應命金錢補償時，就該合併分割之土地併為金錢補償之諭知，以明法定抵押權擔保債權之範圍，不得以各筆土地之金錢補償互為計算找補後之金額諭知補償。此觀民法第824條、第824條之1第4項、第5項規定即明。原審將系爭土地合併分割，如有金錢補償之必要，自應就分得價值較高之共有人各自分得土地所應提供之金錢補償分別諭知，案經發回，併請注意及之。】由上開相關判決可知:裁判分割共有物若共有物及共有人甚多，其等間無法達成共識而需裁判分割時，往往需耗費時間心力於司法程序，更需專業律師協助! |