本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-02-23 |
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| 標題 | 出賣人應修補瑕疵與賣受人拒絕支付之價金顯不相當仍有違約金問題 |
| 內文 | 最高法院110年度台上字第3187號民事判決要旨
㈠按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，應負瑕疵擔保責任，買受人固得請求出賣人補正，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，始符公允。
㈢原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，認定台0公司於103年12月4日取得系爭建案之使用執照，富0公司僅繳納系爭不動產價金至103 年12月19日第10期為止，嗣未再繳納，其以0514函主張系爭房屋有附表二編號1-8 之瑕疵，惟其中關於專有部分之瑕疵，其修繕費用與未繳價金（不動產價金75%）顯然不相當，另不得以共有部分之瑕疵拒絕繳款，因認富0公司之同時履行抗辯，尚非有據，經核於法並無違背。又台0公司以0707函內容載明催告富0公司付清系爭不動產款項，雖未定有期限，惟自催告後經過相當期間，富0公司仍未為之，則台0公司於104年12月1日依系爭契約第26條第1項約定，解除系爭契約，洵屬合法。原審進而依系爭契約第26條第1項約定，審酌一切情狀，認約定按總價15%計算之違約金過高，酌減為按10% 計算，亦於法有據。 |