本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-04-18 |
|---|---|
| 標題 | 社區發生非自然身故而主張受詐欺等請求返還簽約金，是否有理? |
| 內文 | 臺灣高等法院113年度上字第671號民事判決要旨
上訴人主張被上訴人隱匿系爭事故，依民法第88條、第92條規定撤銷系爭契約，並請求被上訴人返還系爭簽約金，及確認系爭本票債權不存在，惟為被上訴人否認，並以前開情詞置辯。本院認定如下：
㈠按當事人於準備程序中經受命法官整理協議之不爭執事項，既係在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，倘當事人能證明其所不爭執之事項與事實不符，為發現真實，仍得適用同條第3項之規定，許其撤銷與該事實不符之不爭執事項，而可不受其拘束（最高法院100年度台上字第1939號判決參照）。查本院受命法官於113年8月27日行準備程序整理不爭執事項，被上訴人對於「依網路文章，系爭社區他棟房屋曾於107年O月OO日發生兒童跳樓死於中庭之事故」之事實，明確陳稱不爭執，已生自認該事實之效力；嗣又具狀改稱其主張應為「依網路文章記載在○○○○路某社區大樓曾於107年O月OO日發生兒童跳樓死於中庭之事故」云云，並未證明其前開自認與事實不符，自不得撤銷自認，先予敘明。
㈡上訴人撤銷系爭契約為無理由：
1.按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。查系爭契約第5條第6項、特約事項第12條已約明被上訴人僅保證系爭房屋之專有部分於其持有期間無自殺情事（兩造不爭執事實㈡），並未約定被上訴人就系爭房屋之共用部分發生自殺事件亦負告知義務。是上訴人主張被上訴人隱匿系爭事故，其受詐欺而簽訂系爭契約云云，即無足取。
2.次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。又所謂物之性質，指足以影響物之使用及價值之事實或法律關係；在交易上認為重要而有錯誤，係指倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤（最高法院98年度台上字第1469號判決參照）。所謂凶宅，參照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函，固指在建物專有部分曾發生兇殺或自殺致死情形，惟晚近公寓大廈之公設比逐漸提升，購屋者支付房價買受相當比例之共用部分，而共用部分之社區中庭、大廳、樓電梯間、通道、停車場等，通常亦為住戶頻繁使用之空間，此類地點是否曾發生兇殺、自殺事件，依我國社會民情，難認於交易意願毫無影響。上訴人固得主張系爭房屋之共有部分發生系爭事故，屬交易上重要事項，而認其有意思表示之內容錯誤。惟買賣雙方就締約與否及交易價格高低，本有利益衝突，賣方就買賣標的物應告知之資訊範圍，自應基於風險分配原理，綜合誠信原則、交易倫理、資訊所涉專業性、買方取得資訊之難易等定之。而公寓大廈無論專有或共有部分發生自殺、兇殺事件，非如海砂屋有明確之官方資訊可供查詢，以現今不動產交易常情，多參酌內政部關於凶宅之解釋，約定賣方僅就專有部分負告知義務，不包括共用部分；又該類事件對不動產價格之影響乃屬心理層面，影響程度因人而異，共用部分發生此類事件之揭露，可能影響社區數十或數百戶之房價，對市場整體經濟未必有益，基於合理分配風險，應認由買受人負探詢之責，而非由出賣人負積極告知義務。上訴人既稱為新婚育兒而以高價首購系爭房屋，對於居住環境非常重視等語，則理當詳細探查系爭房屋之相關資訊，尤以上訴人提出知名新聞網站之網頁文章記載○○區○○路高級社區大樓發生兒童跳樓事件，且附有該社區之大門、中庭照片可資比對是否為同一社區，可見系爭事故曾經媒體報導，查證並非困難；且上訴人於洽談買賣過程中從未主動詢問被上訴人或仲介關於系爭社區是否曾發生自殺事件，可見其怠於探詢而發生錯誤，顯有過失，自不得依首開規定撤銷系爭契約。
㈢被上訴人得請求之違約金：
1.系爭契約第8條第2項約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（下稱前段）…經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金（下稱後段）。查系爭契約約明簽約金580萬元，除上訴人於簽約日交付10萬元，尚應於112年8月1日前匯款570萬元兌現系爭本票，惟上訴人未依約給付，經被上訴人以同年8月2日存證信函限期催告後仍未履行，則被上訴人以同年8月14日存證信函對上訴人解除系爭契約（兩造不爭執事實㈤），並沒收上訴人已付10萬元及系爭本票作為懲罰性違約金，固合於上開約定。
2.惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。約定之懲罰性違約金是否過高，除參酌所約定之數額與實際損害之情形是否懸殊外，並應參酌債務人違約時之一切情狀、一般客觀事實、社會經濟狀況等情形。又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，契約因金錢給付遲延而解除者，債務人原定金錢給付義務因此免除，債權人僅得請求遲延賠償，不得請求替代賠償，其他解除後所生之損害，亦不包括之（最高法院110年度台上字第881號、111年度台上字第895號判決參照），準此，於審酌違約金是否有核減必要，而衡酌債權人因金錢給付遲延所受損害及所失利益時，亦應比照上開標準。
經查：
⑴系爭契約第8條第2項前段「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方」，係買方給付遲延之違約金約定；後段「經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金」，係買方給付遲延，經賣方解除契約之違約金約定，二者均係本於買方給付遲延之事由而生，後者明文約定為懲罰性違約金，前者文義未約定該違約金之性質，依民法第250條第2項前段規定，應視為賠償預定性違約金，合先說明。
⑵被上訴人得依系爭契約第8條第2項後段，沒收10萬元及系爭本票合計580萬元作為懲罰性違約金，業如前述，該數額是否過高，自應以被上訴人所受損害為衡量基準之一。而被上訴人因上訴人遲延付款570萬元所受損害，已於系爭契約第8條第2項前段以賠償總額預定性違約金約明，亦即依民法第229條第1項規定，上訴人自約定期限112年8月1日屆滿時即同年8月2日起負遲延責任，計至上訴人於同年8月15日收受被上訴人解除契約之存證信函止（兩造不爭執事實㈤）共14日，以每逾一日按買賣總價款萬分之二計算違約金16萬2400元（5800萬元×2/10000×14)，此為兩造所不爭，是除此金額，被上訴人不得就上訴人遲延給付之損害另行請求損害賠償。至於被上訴人支出代書費、仲介費、履約保證費、律師費等，如係解除契約前之損害，已在賠償總額預定範圍內，如係解除契約後所生損害，則不在上訴人遲延賠償範圍。另系爭契約就餘款5220萬元（總價5800萬元-簽約金580萬元）未約明清償期，就餘款並無給付遲延可言，該餘款所生利息自非被上訴人解除契約前所生損害。被上訴人以上開損害合計逾300萬元列入解除契約之損害範圍云云，洵無足取。
⑶基上，本院審酌被上訴人依系爭契約第8條第2項前段，得另請求解除系爭契約前所受遲延損害至多僅為16萬2400元，及兩造於112年7月22日訂約，因上訴人遲未付款，被上訴人迅於同年8月14日發函解除系爭契約（兩造不爭執事實㈤），並於同年12月再以相同價格售出系爭房屋（兩造不爭執事實㈥），既無價差，亦未負擔辦理移轉系爭房屋登記或占有之勞力、稅費；又上訴人簽訂系爭契約固有過失，惟其於訂約後六日即表明撤銷契約，難認其有重大惡意違約之情狀，認被上訴人依系爭契約第8條第2項後段沒收懲罰性違約金580萬元，與實際所受損害相差懸殊，應酌減為16萬元為適當。
㈣末按契約解除時，當事人雙方固應依民法第259條規定，負回復原狀之義務，惟被上訴人解除系爭契約，得依第8條第2項後段約定，沒收10萬元及系爭本票其中6萬元票款，合計16萬元作為懲罰性違約金，業如前述，是被上訴人就該10萬元及系爭本票即無返還義務，並得就該本票6萬元部分行使票據權利。是上訴人請求被上訴人給付10萬元本息及返還系爭本票，並非有理；請求確認系爭本票債權逾6萬元部分不存在，即屬正當。 |