本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-04-21 |
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| 標題 | 買受社區型公寓大廈預售屋涉有公共設施瑕疵如何認定損害賠償範圍 |
| 內文 | 最高法院110年度台上字第109號民事判決要旨
㈠按社區型公寓大廈公共設施之優劣，對於房屋總價影響甚鉅，公共設施部分如未依債之本旨為給付，所影響者，自不以該公共設施應有部分之價值為限。原審認定上訴人所受本件損害，要無可能超過其等完全未取得該642建物面積所有權之損害程度，已乏根據且有違經驗法則；繼又謂系爭大廈因系爭頂蓋型空間不再屬於封閉型社區，上訴人就該共有部分使用權受限制之程度，並非輕微，即有判決理由不備及理由矛盾之違誤。
㈡次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，固為民事訴訟法第222條第2項所明定，惟以當事人不能證明其損害數額或證明顯有重大困難者為前提。再按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，並非「原來狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故債權人請求不完全給付損害賠償時，算定標的物價值，自應以請求時或起訴時之市價為準；債權人如能證明在請求或起訴前，可以獲得較高之交換價值，亦得以該較高者為準；此觀民法第213條第1 項及第216條規定自明。本件上訴人已提出前述鑑定及估價報告證明其等所受損害，則其等損害尚非不能證明或證明顯有重大困難。原審以系爭頂蓋型空間面積與房屋面積之比例計算出附表二所示「系爭開放空間面積比例」，再乘以上訴人購屋時之房地總價，據此計算出同表「短少系爭開放空間面積損害」，並認本件損害不得超出該損害，已有如前述之違誤，進而據此標準而否採前述鑑定或估價報告，復依民事訴訟法第222條第2項規定，以上訴人購買系爭房地時之價格計算本件損害，於法亦有違誤。
㈢原審認定上訴人所買系爭房屋面積、642建物之權利範圍各如附表一所示，又依該房屋總面積分別乘以各人642建物權利範圍比例，再乘以系爭頂蓋型空間面積占「642建物」面積之比例後，計算出如附表二「系爭開放空間面積比例」欄所示1.73％至1.77％不等等情，惟附表二「系爭開放空間面積比例」欄所示比例，應係各上訴人就642 建物應有部分比例面積與各該購屋房屋總面積之比例，原審上開認定，亦有疏誤。 |