本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-06-23 |
|---|---|
| 標題 | 屋頂平台約定專用、默示分管及排除侵害等相關認定 |
| 內文 | 臺灣高等法院113年度上更一字第47號民事判決要旨
㈠系爭屋頂平台得約定專用：
按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款固有明文。惟按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織；前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第43條則有明文，現行公寓大廈管理條例第55條第2項但書亦為相同之規定。本件系爭公寓係於77年2月27日建築完成，並取得77重使352號使用執照，有建物謄本在卷可稽，是系爭公寓顯然於公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照，依上揭規定，系爭公寓之屋頂構造不受「不得約定專用部分」之限制，即系爭屋頂平台得約定專用。
㈡系爭增建物至遲於79年2月8日即已興建完成，並由李0男或其家族成員使用迄今：
⒈證人即李0男之弟李0龍於本院提出其在系爭增建物之照片，並證稱：該照片是西元1990年拍攝，伊住在系爭增建物2年多，後來給李0男、李0宗，李0宗過世後就由李0宗太太即劉0庭（原名劉0靜）住，系爭增建物都是伊李家在使用，伊後來回去看時，僅照片中牆壁的洞有蓋起來，無任何加蓋部分等語。觀諸該照片上載有「'90 2 8」，堪認該照片確於西元1990年（即民國79年）2月8日所拍攝，足認系爭增建物至遲於79年2月8日即已興建完成，並由李0男或其家族成員使用。
⒉被上訴人雖執劉0庭於另案提出之聲明異議狀及頂樓加蓋興建合約書影本，抗辯：上訴人原主張系爭增建物由李0男及李0忠於85年共同出資興建而成，前後矛盾，上訴人並不知悉系爭增建物實際建成時點，自無法證明有分管契約之事云云。然自上訴人引用前審調閱自78年起至84年間止之空照圖觀之，系爭公寓與隔鄰有陰影處，依常情可認因系爭屋頂平台有建物，高於隔鄰所致，另劉0庭之女兒於72年出生，於79年2月10日尚在系爭增建物留影，有身分證影本及照片可佐，系爭增建物顯不可能於85年之後建造，是劉0庭於另案之陳述及頂樓加蓋興建合約書影本所載，顯與事實不符，尚難為被上訴人有利之認定，被上訴人所辯，尚不足採。
㈢系爭增建物興建完成當時，系爭公寓之全體區權人均默示同意由李0男或其家族成員使用系爭頂樓平台及系爭增建物，成立分管契約，被上訴人應受拘束：
⒈按共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。次按共有人訂立分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，如其分管之事實為第三人明知或可得而知，其契約内容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院112年度台上字第986號判決意旨參照）。
|