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| 日期 | 2025-07-18 |
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| 標題 | 土地法第34條之1於祭祀公業土地處分有無效力之相關認定與運用 |
| 內文 | 最高法院112年度台上字第2748號民事判決要旨
㈠土地法第34條之1第1項本文規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。又前開規定所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。土地法第34條之1執行要點第3點第1項亦予明定。前開規定於公同共有之不動產並有準用。是土地法第34條之1第5項準用第1項所稱處分，固可解釋為兼指債權(負擔)行為及移轉所有權之物權(處分)行為，惟違反上開規定之效果，於債權行為、物權行為，則屬有別。未達法定比例之共有人所為物權行為固不生效力，然買賣等負擔行為，其有效成立本不以出賣人有處分權為必要，是部分共有人違反上開規定所訂買賣契約，並非無效，僅其事後無法有效處分買賣標的之不動產時，將陷主觀給付不能，發生買受人無從訴請其履行之效果。惟處分行為之同意，原不限於買賣契約成立時，其於事前允許或事後追認，均無不可，倘嗣後另有他共有人同意出賣人為履行買賣契約所應為處分行為，其共有人人數、應有部分比例已符土地法第34條之1第1項所定比例者，即難認出賣人仍無處分共有不動產之權能，買受人不能基於有效之買賣契約，訴請其移轉買賣標的之不動產。
㈡查系爭土地為系爭公業全體派下員所公同共有，系爭公業派下全體及各派下員之潛在應有部分如附表所示，系爭買賣契約係由陳0陞等19人與鄭0松所訂立，陳0陞等18人為系爭公業派下員，就系爭土地潛在應有部分比例合計為45.09%，陳0祥、陳0仁為系爭公業派下員，就系爭土地如附表所示潛在應有部分各為4/96(1/32、1/96合計，約4.17%)，其等2人於98年12月22日出具「土地出售(處分)同意書」，同意系爭土地之處分等情，為原審所認定之事實。加計陳0祥、陳0仁等2人之潛在應有部分，同意處分系爭土地之派下員之潛在應有部分即已過半數。果爾，能否謂陳0祥、陳0仁出具上開同意書，其真意僅在承認系爭買賣契約，未兼有同意陳0陞等19人就系爭土地為處分(物權)行為之意思，陳0陞等19人不能因其同意取得系爭土地之處分權能，進而履行系爭買賣契約之移轉系爭土地所有權義務？非無研求餘地。 |