本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2025-10-30 |
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| 標題 | 租賃物回復原狀義務需具體明確 於租賃契約常見爭議 |
| 內文 | 最高法院114台上字第1353號民事判決要旨
一、關於廢棄發回部分（即命上訴人連帶給付回復成5隔間狀態之費用及該施工期間2個月之租金損失共281萬6,651元本息部分）：
按不動產之租賃，如無特別約定，依通常交易習慣，所承租之標的係以簽約時之現狀為準，倘有租約屆期或終止時承租人應回復原狀之約定，亦應以出租人交付時之現狀為回復之標準。又所謂就應回復的狀態有特別約定，該約定之權利義務內容應具體、明確、可執行，經契約雙方達成意思表示合致，契約當事人始受拘束。系爭租約係兩造就承租標的、租金、租賃期間重新為約定後，於106年9月2日簽訂，為原審所認定，非大0會公司承接戴0科等2人之契約地位。系爭租約第6條約定：「房屋內外設施若非出租人同意不得擅自變更，其加工裝飾改造或購置之室內設備費用由承租人負擔。租賃期間屆滿或中途終止租約時，應自行拆除恢復租賃物之原狀交還出租人，不得要求出租人補償」，並通觀系爭租約全文，並未就應回復之原狀另為約定，亦未附具任何文字敘述、圖說、照片就所謂應回復為5隔間狀態之隔間牆設置具體位置、使用建材、長寬高尺寸詳加說明。證人陳0明（大0會公司前任副董事長）於事實審證稱兩造洽談時關於所謂原狀，係由戴0科撕了1張紙劃了4條線，沒有標示尺寸及材質，故大0會公司沒有答應，亦無從答應等語。證人戴0科雖於事實審證稱其於洽談時曾就回復原狀之方式提出第一審卷一第231頁至第233頁之照片為說明等語，惟該照片乃分區拍攝之空景，再據其於第一審111年9月14日言詞辯論期日當場繪製，就隔間牆之位置、尺寸並無具體標示之平面圖，則承租人能否據上開照片、平面圖知悉應如何回復成5隔間狀態？兩造就「大0會公司交還系爭房屋時應回復成5隔間狀態」究竟達成如何之意思表示合致？自滋疑義。乃原審未遑詳予究明，徒以系爭租約第6條所約定大0會公司應回復之原狀係被上訴人所指之5隔間狀態，遽認被上訴人得請求上訴人連帶給付回復成5隔間狀態之費用241萬6,651元本息，及該施工期間2個月之租金損失40萬元本息，自欠允洽。
二、關於駁回其他上訴部分（即命上訴人連帶給付逾期租金損害305萬958元本息、違約金46萬4,000元本息、台電電表復電費用6萬7,624元本息，並自上開金額扣除60萬元部分）：
查系爭租約第6條係為避免承租人於承租後因應其使用之需而變更、增減租賃物之裝潢、隔局，約定交還租賃物時應回復承租時之原狀亦即出租人交付租賃物時之狀態。倘承租人承租後始就租賃標的物之隔局有所增建、拆卸或變更，須利用工具器械始能回復之情形，承租人應將之回復成增建、拆卸或變更前之原狀再予交還，始符合債之本旨。至系爭租約第14條約定：「租賃期間屆滿或終止租約時，承租人搬遷後留置部分家俱雜物於租賃屋內，而不移去者，放達十五日以上視同放棄物，任由出租人處置，承租人及保證人絕無異議，倘出租人因而受損害時，承租人應賠償之」，則係就遺留之傢俱雜物等動產之處置方式為約定，與上述裝潢、隔局變更之回復原狀係屬二事，該第14條約定尚不得採為有利於上訴人之認定。查大0會公司承租系爭房屋後興建系爭增建，迄112年1月16日始拆除完畢等情，為原審認定之事實。則大0會公司迄112年1月16日拆除系爭增建後交還系爭房屋，始符合債之本旨，於此之前，被上訴人拒絕受領，非無理由。 |