桃園律師標題終止地上權事件中關於是否供營業使用 從個案判決看起

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日期2025-12-02
標題終止地上權事件中關於是否供營業使用 從個案判決看起
內文
臺灣高等法院111年度重上更一字第22號民事判決要旨　　
㈠被上訴人先位請求終止地上權，並請求上訴人塗銷地上權設定登記，暨請求上訴人拆除地上物返還土地，有無理由？
⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文。又修正之民法第833條之1規定，於民法物權編99年1月5日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1亦有明定。系爭地上權權利存續期間為「不定期限」，自有民法第833條之1規定之適用。準此，法院依民法第833條之1規定，決定准否定存續期間或終止地上權，自應綜合地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形以定之。
⒉被上訴人主張：系爭地上權未定有期限，存續期間已逾20年，系爭建物已逾耐用年限，且地上權成立目的已不存在，無庸考量建物現況，依民法833條之1規定得終止地上權等語。上訴人則抗辯：系爭地上權設立目的在於興建建築物，供作工廠、旅社及住宅使用，且地上權人可供第三人使用，系爭建物結構健全、堪用27至31年，地上權成立目的仍存在等語。經查：
⑴被上訴人為系爭土地登記所有權人，其主張系爭地上權未定期限，設定迄今已逾20年，且上訴人於81年5月28日經撤銷公司設立登記未再營業等情，經其提出系爭土地登記謄本、上訴人公司登記資料、函文為證，為上訴人所不爭執，並有經濟部中部辦公室106年0月0日經中0字第000號函暨檢送之上訴人公司變更登記事項卡、公司章程、臺灣省政府建設廳函可稽，是此部分事實，堪以認定。
⑵800-1、800-4、816、816-1地號土地地上權之其他登記事項欄記載：以建築改良物為目的，上訴人為系爭地上權之權利人，出資在800-1、802、816、816-1地號土地上興建系爭建物，於52年8月8日辦畢建物所有權第一次登記等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、登記簿可參，依建物登記簿及登記謄本記載，系爭建物之主要用途為「店舖及住宅工廠」，被上訴人於原審陳明：系爭建物興建完成後，曾作為肥皂工廠使用，附圖編號800-1⑴、802⑴所示建物1樓以前為門市部販賣肥皂，2樓先前係作為包裝及放置肥皂之倉庫使用，4樓以前為肥皂工廠員工宿舍、餐廳、廚房及浴室，坐落816地號土地東南側之建物1樓，有放置鍋爐等製作肥皂之機器等語，上訴人亦稱：系爭建物1樓以前是作為肥皂工廠使用，2、3樓有一小部分東側作為肥皂工廠使用等語，並有原審勘驗筆錄所附簡圖、現場相片及土地複丈成果圖可憑，可徵系爭地上權設定之目的，包含供上訴人建築建物以經營製作肥皂之工廠、銷售店面。至兩造爭執系爭地上權設立目的有無供員工宿舍使用一節，被上訴人主張「住宅」係指員工宿舍，惟證人即王0生、被上訴人之兄弟王0勝證稱系爭建物並未作為員工宿舍使用，被上訴人此部分主張尚難憑採。又上訴人已於81年5月28日經撤銷公司設立登記，上訴人此後即未再營業，系爭建物坐落816、816-1地號土地部分，原由王0生父子經營旅社使用，坐落800-1、802地號土地部分則由王0生一家作為住家使用等情，為兩造所不爭執，並經原審至現場勘驗屬實，足認設定系爭地上權以供上訴人建築建物經營肥皂工廠、銷售肥皂店面之目的，已不存在，且縱認系爭地上權有供員工宿舍使用目的，亦因肥皂工廠已未經營，而無從存在，對此該認定不生影響。
⑶系爭建物興建主要用途為店鋪及住宅工廠，系爭地上權以供上訴人建築建物經營肥皂工廠、銷售肥皂店面之目的，雖不存在，惟上訴人抗辯系爭地上權尚有作為住宅、旅社使用之目的存在，此為被上訴人否認。查，系爭建物現供一0大旅社營業，為兩造所不爭執，依上訴人所述，一0大旅社非由上訴人經營，然依最高法院110年度台上字3206號判決發回要旨，地上權並無禁止地上權人將其在土地上之建築物提供他人使用，不能以此逕謂系爭建物作為旅社營業之目的不存在，被上訴人以現經營之一0大旅社與林奏經營之一0大旅社並非同一，主張此該營業目的不存在，已難憑採。另就系爭地上權設立目的是否包含作為住宅、旅社使用之爭議，自應觀之地上權設立及建物興建之初狀況為斷。
⑷系爭建物目前雖仍有作為旅社使用，然本院仍須綜合地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質、利用狀況及社會經濟等情形，以決定得否終止系爭地上權。兩造對於系爭建物是否堪用有所爭執，上訴人以系爭建物經高雄市建築師公會鑑認約可使用27至31年，主張地上權成立目的仍然存在等語。惟查，該公會評估建築物堪用年限之準則，就已使用一段時期之舊建築物，假設該標的物在正常使用及正常維護條件下，評估結構殘餘使用壽命或殘餘耐久年限，配合混凝土之碳化壽命、鋼筋鏽脹混凝土開裂、建築物耐久性等依公式推導評估尚可參用年限，綜合檢測計算結果，認其整體結構構建耐久性狀況完好，但隨使用年限增加，可能導致往後整體結構耐久性變差，須經由維護、補強方式防止建築物日後破壞與強度降低狀況發生，顯見其此該鑑認結論之前提，係以系爭建物正常使用、正常維護，並於使用期間予以整體結構維護、補強為條件。又經臺灣省結構技師公會鑑定結果，系爭建物因興建年代久遠，其耐震能力未符合現行法規要求，有結構安全疑慮，若欲繼續使用應委託專業技師辦理結構補強，以確保建物於使用年限中之結構安全性，該耐震能力詳細評估分析方法係依據國家地震工程研究中心發展之校舍結構耐震評估及補強技術手冊，進行結構分析，以性能目標作為耐震能力之檢核標準，確保該建物在工址回歸期475年之設計地震力下所需達到之性能水準，有該公會110年3月17日函可參，與高雄市建築師公會鑑估方法及要求條件並不相同，自不能以該建築師公會所認據而推論結構工程技師公會所為鑑定不可採，且系爭建物興建迄今約63年，逾35年耐用年限，未符合耐震能力之現行法規，自不能以上訴人所辯屏東市本身無地震斷層通過云云，即謂無結構安全疑慮。
⑸綜合上開結構工程技師公會、建築師公會鑑定結果可知，系爭建物尚須經補強措施以符合現行法規關於耐震能力之規範，且因年代久遠，須在有正常使用、維護之前提下，並經由維護、補強方式防止建築物日後破壞與強度降低，始能繼續使用27至31年，並非完全不用維護、補強，即能憑以使用27至31年。而系爭建物一樓為騎樓、旅社及自家居住，二層、三層為旅社，大部分房間閒置、裝潢破損，四樓為樓梯間閒置，經高雄市建築師公會勘驗，並有系爭建物照片可參，足見系爭建物除一樓外，二、三樓作為旅社房間使用之現況係裝潢破損而閒置中，顯無正常使用、維護之情，而未繼續為旅社房間對外營業，一0大旅社於安全檢查時，於106年5月即出具聲明書表明旅社用途營業範圍僅使用一樓，其他樓層未做旅社營業使用，堪認系爭建物二、三樓已未符合作為旅社使用之目的。另就系爭建物一樓雖作為旅社及自家居住使用，上訴人並陳稱有日租套房及學生出入，而有將一樓房間出租學生使用，而系爭建物約於51年間完工，已使用約63年，逾35年之耐用年數，又未符合現行法規關於耐震能力之規定，確有補強以符合法規範免除結構安全疑慮之需求，然上訴人因解散自81年清算迄今，未見有何資產，本院依上訴人聲請囑託鑑定補強費用，上訴人嗣以鑑定費用過高為由捨棄此項鑑定，於前審亦曾因無法籌湊鑑定費用而捨棄鑑定，難認上訴人有相當資力，系爭建物二、三樓久未整修維護供旅社營業使用，建物頂樓亦有部分塌陷及毀損，有現場照片可參，上訴人就系爭建物老舊損壞之處，顯未維持正常維護修繕，亦難期待其後續能支出高額花費囑託結構技師規劃補強設計，並就系爭建物進行相關補強及維護措施，系爭建物自51年興建迄今，因年代久遠而未能符合現行法規，本案自106年起訴歷經多年訴訟，上訴人亦未進行補強措施使其符合法規，其並自承系爭建物係日租、月租他人使用，有眾多旅客學生出入，足見建物一樓出租學生及供不特定人作為居住，居住者並不知悉建物現況，系爭建物使用儼然涉及公益，安全需求自當較高，不能以有房客出入，即謂並非老舊不堪使用或無安全疑慮。
　⑹本院審酌系爭地上權設立目的、前述系爭建物結構現狀、居住、使用情形，其用作旅社經營，利用性質影響公益程度非微，有維護公共安全必要，且800-1、802、816、816-1地號土地面積合計841平方公尺，系爭建物及附合之系爭鐵皮建物占用該等土地面積達737平方公尺，占用比例近90%，上訴人自承幾乎使用土地全部，被上訴人就該四筆土地其餘部分亦難單獨使用，及800-1地號土地自72年3月7日設定地上權迄今逾42年，其餘6筆土地自52年4月20日設定地上權迄今逾62年，超過當時一般建物耐用年限甚久，被上訴人長期無法利用土地享受土地經濟利益，數十年來未曾收取地上權租金，及800-4、802-1、816-2地號土地現作為道路使用，上訴人已無使用，且與系爭建物無涉，無保留800-4、802-1、816-2地號土地地上權之必要等情，認被上訴人依民法第833條之1規定請求終止系爭地上權，衡諸上揭說明及立法目的，合理、正當，為有理由。
　⒊上訴人另辯稱：上訴人尚未清算完畢，法人格存續中，系爭建物為有資產價值之不動產，系爭地上權具有經濟價值，被上訴人不得請求終止地上權云云。惟按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。前條解散之公司在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務，公司法第25條、第26條分別定有明文。此依同法第26條之1規定，於公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者準用之。準此，經撤銷登記之公司，僅於清算範圍內視為尚未撤銷登記，且在清算時期中，僅得為了結現務及便利清算之目的，而暫時經營業務。然其占用系爭建物經營旅社及自住，久未繳納租金，由其繳納房屋稅，亦無悖於事理，且上訴人逾30年仍未完成清算，而清算程序本應處分資產、了結債務完結清算，不能以系爭建物及地上權具有經濟價值，即謂被上訴人不得行使民法第833條之1所定終止權利，上訴人此部分抗辯，亦無可取。
　⒋末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，為民法第767條第1項所明定。又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，此觀民事訴訟法第246條規定自明。法院依民法第833條之1規定終止地上權，屬形成判決，於判決確定時生終止地上權之效力。被上訴人起訴時，系爭地上權雖仍有效存在，然如強令被上訴人於本件終止地上權之判決確定生效後，始得另訴請求上訴人塗銷地上權、拆除地上物，無異徒增兩造訟累。被上訴人依民法第833條之1規定請求終止系爭地上權，既屬有據，上訴人所有系爭建物、鐵皮建物於地上權終止時，即無占用土地權源，系爭地上權設定登記及地上物之存在，將對被上訴人就系爭土地所有權有所妨害，而有預為請求上訴人塗銷地上權登記、拆除地上物之必要，是而，被上訴人併依民法第767條第1項規定，請求上訴人塗銷系爭地上權設定登記，並將系爭甲土地上之系爭建物、乙土地上之系爭鐵皮建物予以拆除，返還土地予被上訴人，為有理由。