本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2026-02-13 |
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| 標題 | 房屋仲介關於屋況是否需要負擔損害賠償責任及個案如何免責 |
| 內文 | 臺灣高等法院112年度上字第113號民事判決要旨
上訴人另主張益0公司為不動產交易仲介業者，對於系爭房屋有無漏水瑕疵，未應善良管理人之注意及調查義務，以致上訴人受有損害，上訴人應得依民法第227條準用第226條第1項規定，請求益0公司給付1,540,957元等情，為益宸公司所否認。經查：
㈠按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項、第2項分別定有明文。又按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明定。而在房地產仲介業業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於各當事人（最高法院91年度台上字第1660號判決意旨參照）。惟仲介業者雖以不動產交易居間為業，仍非專業之鑑定人，是關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，仲介業者如就物之性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，指其有違居間人之調查及報告義務。
㈡經查，系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，固經本院認定屬實，惟依系爭鑑定報告記載內容，可知該漏水情形需在系爭房屋之公共浴室，以水連續噴灑地坪及牆壁進行試水檢測，約10分鐘後，始可於6樓房屋之浴室上方樓板裂縫處發現滲漏水，且每隔約10秒出現1滴漏水，漏水量甚少，此有系爭鑑定報告在卷可考，則上述漏水情形既需經專業人員藉由前述檢測方式，始得發現，非以肉眼觀察系爭房屋內部情形，即可查知確認；且益0公司曾詢問秦0生系爭房屋有無漏水，及要求秦0生填寫現況說明書，均經秦0生表示並無漏水，並在現況說明書中簽名確認，亦有現況說明書附卷可佐；復佐以證人陳0斌證稱於110年3月之前，從未發現系爭房屋有漏水情形等語，均足見益0公司確已就系爭房屋有無漏水乙事，以通常合理之調查方式，確認其現狀並為說明，且衡以縱系爭房屋原屋主秦0生或6樓房屋住戶陳0斌，在110年3月11日漏水事件發生之前，亦不知有漏水瑕疵存在，更無從僅因益宸公司未進行專業檢測而發現系爭房屋之系爭漏水瑕疵，即指其未盡善良管理人之注意及調查義務。至上訴人雖稱系爭房屋公共浴室之門框有腐壞情形，益0公司當可據此查知該浴室有漏水瑕疵云云，惟浴室本屬濕氣較重之處，能否僅因浴室門框有受潮腐壞之痕跡，即遽為推斷該浴室有漏水情形，實有疑義，況系爭鑑定報告亦認浴室木門框受潮腐損，與系爭漏水瑕疵無大相關，是上訴人遽以浴室門框下緣有受潮腐損之痕跡，即謂益0公司未善盡調查義務云云，仍難認可採。準此，上訴人以益0公司未盡善良管理人之注意及調查義務為由，主張得依民法第227條準用第226條第1項規定，請求益0公司賠償其所受損害，洵非有據，不應准許。 |