本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2026-02-24 |
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| 標題 | 未依祭祀公業條例登記而由管理人出售祀產有無土地法34條之1? |
| 內文 | 最高法院113年度台上字第2040號民事判決要旨
⒈按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，倘無違強制禁止規定及公序良俗，固應予尊重。然觀之土地法第34條之1第4項規定，針對共有人出賣其應有部分時，賦予他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購之權利，揆其規範目的在考量共有人就共有土地通常有既定之管理使用模式，甚或有（祭祀公業祀產）宗族情誼關係，避免共有人應有部分落入他人之手，妨礙既定之土地管理使用，並得簡化或消除共有關係，俾利土地之開發利用。準此，依上開規定得行使優先承購權者，限於共有人，買受後之登記名義人亦應限於共有人。倘若准許優先承購權人得指定非共有人之他人為登記名義人，無異使他人得以迂迴方式規避，而使法律規定令共有人有優先承購權之意旨落空，顯非立法者本意。故共有人行使優先承購權後，於契約指定非共有人之他人為登記名義人，有違前揭土地法第34條之1第4項限於共有人始得行使優先承購權強制規定之規範目的，應非法之所許。
⒉查上訴人前任管理人洪0興以上訴人名義，於103年9月29日簽訂甲契約，將上訴人名下系爭土地以630萬元出售予任0壽等3人，經洪0二等8人表示行使優先購買權後，於104年3月21日與洪0二等8人簽訂乙契約，甲契約因而解除，依乙契約第4條第5項約定，買受人得指定登記名義人之事實，為原審所認定。然查，買受人洪0泉指定阮0敏，買受人洪0明指定蘇0哲、蘇0凱、蔡0潔（下稱蘇0哲等3人）為登記名義人，究竟阮0敏、蘇0哲等3人是否為系爭土地之共有人？倘否，洪0泉、洪0明所為指定名義人是否有違土地法第34條之1第4項之規範目的，而非適法？自滋疑義。此攸關洪0泉、洪0明先位請求移轉登記有無理由之判斷，應予查明。原審未遑詳究，遽為不利於上訴人之判決，自嫌速斷。
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