本欄律法觀點 提供分享
| 日期 | 2026-09-17 |
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| 標題 | 出租人如未提供合於使用收益之租賃物 承租人得抗辯免付租金 |
| 內文 | 最高法院115年度台上字第20號民事判決要旨
⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。出租人如未於租賃關係存續期間盡此項義務時，依民法第441條規定之反向推論，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，非不得按其不能使用、收益之程度，免其支付租金之義務。
⒉查系爭房屋為被上訴人出租予上訴人供作辦公室營業使用，而於兩造租賃關係存續期間發生系爭火災，系爭房屋於系爭火災後，大門玻璃門因消防搶救破壞而碎裂、部分牆面及地面受煙燻黑、部分牆面及輕鋼架天花板受火燒燬致變形或滅失，已無完整之門扇及牆壁，有修繕之必要，被上訴人於系爭火災發生後經上訴人催告仍拒絕修繕等情，為原審所認定之事實，似見被上訴人所交付之系爭房屋，於系爭火災發生後，已不合於系爭租約所約定使用、收益之狀態，且被上訴人亦拒絕修繕。果真如此，系爭房屋係因系爭火災發生而有修繕之必要，其修繕程度顯與一般修繕有別，則在被上訴人拒絕修繕而上訴人無法使用、收益系爭房屋之期間，能否謂上訴人仍有支付原定租金之義務，且上訴人不得按其不能使用、收益之程度，免除其支付租金之義務，非無再事研求之餘地。乃原審未究明系爭房屋須行修繕暨不能使用、收益之程度，遽認上訴人仍有支付原定租金之義務，進而謂被上訴人得依系爭租約收取系爭2個月租金及系爭收取款，並以上訴人積欠之租金數額高於系爭押租金，經扣抵後已無餘額為由，否准上訴人依民法第179條規定及系爭租約第3條第2項約定，請求被上訴人返還系爭2個月租金、系爭收取款及系爭押租金，自嫌速斷。
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