桃園律師標題租賃法律知識分享-智丞法律事務所

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日期2020-07-11
標題租賃法律知識分享-智丞法律事務所
內文
    一般民眾從小到大多半會有在外租屋之經驗,在此僅以生活上常見應注意之事項與各位分享法律上應注意之處,以避免權益受損及紛爭之產生,本文並以承租人之角度出發,民眾可於遇到相關事例時尋求解決方案。
1.承租房屋要有租約,如有特殊需求如開店、期限或使用方式等需於簽
  約前再三確認並應將協議寫入合約中,以避免爭議:
  民眾承租房屋未必僅供住居使用,有時會有開店面之營業需求,而一    般租約多半會由房東或仲介提供在文具店買來的一般租約範本,就關    於承租地點、期限、租金、押租金等通常會制式地規範,若民眾有不    同之需求比如營業用,除詢問房東或仲介確認是否准許營業者外,另    外若有於社區大樓之店鋪開設店家,亦應先行了解社區是否有限制若    干營業事項,一般常見的是餐飲業、機車行、特殊行業如殯葬業及瓦    斯行等,常有社區大樓會於規約上限制,此時可先行了解若有疑慮可    以註記特約條款,以避免爭議!
2.另外若有裝潢需求,亦可與房東約定裝潢期租金是否收取,而若為社    區大樓則有每月管理費及停車清潔費負擔,若怕有爭議可以事先約      明!
3.租賃期若超過五年可於簽訂租約時去公證,以避免房屋所有權於租賃    期間移轉而影響租賃權利,亦即民眾常聽聞到「買賣不破租賃原     
  則」,若租期超過五年之租約經法院公證或民間公證人公證後,即便    房東產權移轉給第三人,承租人仍可以以原租約對新房東繼續有效存    在而不用換約,屆時等租約屆期再看彼此是否繼續承租,至於原押租    金之返還及處理又是另一件事,要看具體個案而定!
4.房屋押金不得超過兩個月租金總額,違約金不得超過一個月為原則,
  承租房屋可留意租賃專法之相關規範,一般看屋要注意屋況,還有是
  否檢附家俱/家電等,若外地謀生人生地不熟可以透過合格之仲介居間
  介紹,以多一層把關,或現行亦有包租代管公司代為居間處理,而若
  承租社區大樓,亦可多方檢視,於簽約前多停看聽,若有疑問可以適
  時提出溝通,必要時並可協議加註特約條款,以避免爭議!
5.租賃物若有需要修繕,係由出租人負擔,承租人可以先確認需要修繕
  之處拍照或留存證據請房東或代理人即時處理,除非雙方已承租多時
  或彼此都有默契,否則,承租人不應自行維修以避免爭議。若遇到房
  東不維修,承租人可以視情形必要時可寄存證信函催告維修或者視瑕
  疵是否已嚴重影響住居安全而考慮是否依民法第424條終止租約,遇有
  爭議若有仲介亦可請其代為轉達協調或向各鄉鎮市公所聲請調解!
6.租賃期滿而沒有繼續簽約,房客也無搬走,法律上視為不定期租賃,
  在一般房屋情形可以協議是否換約,換約前如另有協議者外仍依舊租
  賃條件履行,於租約終止前房東仍不可逕自換鎖或入門,以免衍生刑
  事官司,此時可以找律師看如何處理後續,給予專業而正確之法律意
  見!
7.租約終止或租賃期滿而需返還房屋時,雙方應看合約是否要求回復原
  狀,並與房東確認屋況點交無誤後交還鑰匙及退還押租金,遇有爭議
  可以協調,若協調不成再循法律途徑處理,而現行可以以拍照或其他
  適當方式存證,如有爭議衍生時最好還是請教法律專業人士詢問應如
  何處理!