本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 推定租賃關係 | ||
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| 日期 | 2016-07-01 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院104年度台上字第822號民事判決要旨
按房屋與土地為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該坐落之基地。土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（本院四十八年台上字第一四五七號判例）。民法第四百二十五條之一就此明定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；且其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。乃對於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以調和土地、房屋不同所有人間之權益，庶符社會正義與誠信原則之要求。而除房屋外之土地上定著物有相當經濟價值者，使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理，始得類推適用此項規定。
查系爭土地及地上物原同屬粘○切所有，先後分別將土地讓與鄭○碧，地上物讓與卓○三，為原審合法確定之事實。卓○三係依法院強制拍賣買受系爭地上物，於九十七年十二月三十日取得所有權，其價格為一百六十萬二千元，有不動產拍賣筆錄、權利移轉證書可稽，自有相當經濟價值。依上說明，於此情形應有民法第四百 二十五條之一規定之類推適用，即應推定在系爭地上物得使用期限內，卓○三與鄭○碧間就系爭土地有租賃關係，且其期限不受同法第四百四十九條第一項規定之限制。原審為此認定，並以兩造分別為卓○三、鄭○碧之繼承人，應承受上開租賃關係。因認上訴人主張被上訴人為無權占有，請求被上訴人拆除系爭地上物、返還系爭土地，及給付相當租金之不當得利，均非有據，不應准許，爰為上訴人敗訴之判決。其所持理由雖未盡當，但結論尚無不合，仍應予維持。 | ||