桃園律師案例房屋稅法關於房屋標準價格之評定

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標題房屋稅法關於房屋標準價格之評定
日期2017-10-12類別行政法類
內文
最高行政法院105年度判字第101號行政判決要旨
    按課稅客體稅額之計算,亦即稅基之計算,應以課稅時點之市場實際價值為準,若有交易行為,以雙方實際交易價格為基準,又稱之為實質課稅原則,此係自量能課稅原則衍伸而來。
    次按「房屋稅依『房屋現值』,按左列稅率課徵之:…」房屋稅條例第5條第1項定有明文。由是可知,房屋稅之稅基係以房屋之「現值」,非以房屋之「過往價值」計算。法條文義既曰「現值」,則愈能呈現房屋之真正現值者,則其課稅之稅基愈正確,愈符合量能課稅以及實質課稅原則。而房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素(例如政治、經濟或都市開發等)之變遷而改變,是以,理論上房屋現值為何應逐年透過鑑價或相關調查程序確認,以符合法條文義所稱之「現值」。惟主管機關因為成本考量或其他因素現實上無法逐年調查調整,為期平衡真實與現實之差距,法律乃明定每3年應重行評定1次(房屋稅條例第11條第2項規定參照),由於評定係以3年為期,是以,期初評定之房屋現值自難以正確反映嗣後各年度之房屋真正價值,惟其評定結果尚不致與各年度現值差距過大。
    又主管機關為確認房屋之真正現值若干,依房屋稅條例第11條第1項規定,係「由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:一按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。二各類房屋之耐用年數及折舊標準。三按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。」上開規定除明定判斷房屋標準價格之相關事項外,並在授權不動產評價委員會評定後由直轄市、縣(市)政府公告,以符合「租稅法律主義」之要求,藉以客觀地評定房屋標準價格,以利「稽徵經濟」之效率,同時在合理範圍內,按房屋各種價格因素,各別評定房屋標準價格,以達「量能課稅」之目的。至於在法定事項範圍之內,如何調配各種價格因素,以評定其房屋標準價格,使之符合「量能課稅」之規範意旨,或是如何區分房屋之類型級別,依相關價格因素評定各別房屋標準價格,以便於「稽徵經濟」及「量能課稅」之達成,依法律保留原則「層級化」之理論,核屬執行法律之細節性、技術性次要事項,得由主管機關發布命令為必要之規範(司法院釋字第443號解釋理由書參照)。是依房屋稅條例第11條第1項之規定,不動產評價委員會得依據房屋各種價格因素,合理評定不同類別房屋之價值,此觀同條第1項第1款後段規定「區分種類及等級」自明。至於依前開價格因素,究竟應區分幾種類型級別,依前所述,乃細節性、技術性之事項,應屬行政裁量之範圍,此種行政裁量事項,需考量各地差異情形,有鑑於此,關於房屋標準價格之評定,並非由中央政府統一為之,而係依房屋稅條例第11條第1項規定,由各直轄市、縣(市)不動產評價委員會評定,並由各直轄市、縣(市)政府公告之,以收「因地制宜」之效。再者,依財政收支劃分法第12條第1項第2款規定,房屋稅屬地方稅〔即直轄市及縣(市)稅〕,雖房屋稅條例係由立法院統一立法制定之法律,惟基於地方自治立法權及地方自治財政之精神,有關房屋稅之徵收事宜,仍應保留部分項目予地方自治團體補充立法,故房屋稅條例第24條規定乃明文授權地方政府訂定房屋稅徵收細則,其意在此。是以本件行為時臺北市房屋稅徵收自治條例第8條規定「房屋稅條例第11條所稱之房屋標準價格,稽徵機關應依同條第1項第1款至第3款規定房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率『等事項』調查擬定,交由本市不動產評價委員會審查評定後,由臺北市政府(以下簡稱市政府)公告之。」等語,相較於房屋稅條例第11條第1項,其係規定依房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率「等事項」調查擬定,以作為臺北市房屋標準價格審查評定之依據,依前揭說明,臺北市政府自得依該自治條例之規定,按該市之實際情形,補充制定房屋稅之相關規範。因此,臺北市不動產評價委員會在房屋稅條例第11條第1項評定房屋標準價格之房屋種類等級、耐用年數、折舊標準及地段增減率等法定價格因素之範圍內,考量臺北市之實際情形,於100年常會中決議修訂系爭作業要點,制定房屋類型級別之判別標準,按房屋質量是否明顯高於一般情形,區分高級住宅及一般住宅兩類,並於法定事項及合理之範圍內,依相關價格因素分別評定其房屋標準價格,以符「量能課稅」及「稽徵經濟」之規範意旨,系爭作業要點並經臺北市政府於100年1月24日公告實施,此種對於房屋現值之核定以更為精細之標準作為計算之依據,核其內容乃係為確實反映當期房屋價值,並達到「核實課稅」之目的所為之技術性、細節性補充規範,並非法律之變更,蓋房屋稅條例規定仍係以房屋「現值」為課稅基礎,並無不同,差異者僅在於房屋現值因核定之參考因素更為精確致有變更,此種房屋現值之變更乃係因為房屋現值被更精確反映之結果,不能認為係法律之變更