桃園律師案例拍賣或承受租賃標的後原出租人得否對承租人請求終止租約

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標題拍賣或承受租賃標的後原出租人得否對承租人請求終止租約
日期2018-07-29類別民事類
內文
最高法院105年度台上字第1077號民事判決要旨
    按學說上基於公平理念之訴訟上誠信原則而產生之爭點效理論,因其並非法院就訴訟標的所為之判斷,不具有判決實質之確定力(既判力),自須判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」、「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」、「該重要爭點,在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點,並經兩造各為充分之舉證及攻防,使當事人為適當完全之辯論,由法院為實質之審理判斷」及「兩造所受之程序保障非顯有差異」者,始足當之。2717號事件當事人為曾0爵與被上訴人、李0源,與本件當事人不同,原審認本件應受2717號事件判決爭點效拘束,所持法律見解已非無可議。且上訴人於977號事件中係主張受讓曾0爵解除系爭協議書後之不當得利、回復原狀債權,與本件上訴人主張受讓自亞0公司之不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權之基礎事實,迥不相同,原審未說明本件何項爭點應受977號事件爭點效拘束,亦嫌疏略。又上訴人就其所請求之搬遷補償費120萬元部分,除依不當得利法律關係為主張外,亦以亞0公司向林0峰二人承租系爭房屋,約定亞0公司搬遷時,林0峰二人願給付亞0公司250萬元,因林0峰二人擅將系爭房屋售予林0衡二人,被上訴人竟與林0峰二人簽立遷讓契約受領搬遷費用,致亞0公司未能代位林0峰二人向林0衡二人請求尾款,受有損害,被上訴人與林0峰均係亞0公司不能取得搬遷補償費之加害人,而依侵權行為規定請求被上訴人賠償該120萬元云云,核係其重要攻擊方法,原審恝置不論,復未說明何以不足採之理由,尤不無判決不備理由之違法。
    又出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在,民法第425條第1項定有明文。則出租人於租賃物交付後,其租賃物所有權讓與第三人者,原租賃契約即移轉存在於受讓人與承租人間,原出租人之地位當然由受讓人承受,而不得更行終止租約(本院二十六年上字第三六五號判例參照)。系爭房屋原為被上訴人所有,被上訴人於九十一年六月十九日與亞0公司簽訂租賃契約,出租系爭房屋予亞0公司,系爭房屋及其基地於九十五年三月十五日經柯0公司於強制執行程序中承受,乃為原審確定之事實,而執行法院之拍賣或承受,性質上屬於民法上買賣之一種,則自柯0公司承受後,被上訴人是否仍為上開租賃契約之出租人,而得為終止租約表示?尚待釐清,原審未說明所憑論據,遽以被上訴人於同年五月十八日對亞0公司為終止租約表示,亞0公司自租約終止後,已無使用收益系爭房屋之權利,即令被上訴人自同年九月十三日起拒絕亞0公司進入系爭房屋,亦無不法侵害亞0公司經營權等詞,而為不利上訴人之認定,不惟速斷,並有判決不備理由之違法。