桃園律師案例請求確認優先購買權事件關於土地法34條之1通知之認定

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標題請求確認優先購買權事件關於土地法34條之1通知之認定
日期2019-03-22類別民事類
內文
 最高法院106年度台上字第2071號民事判決要旨
按土地法第34條之1第2項規定,部分共有人依同條第1項規定出賣共有土地之全部者,應於為處分行為之前,以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。內政部95年3月29日函頒修正發布執行要點第8點第3款則規定:「公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限」戶籍地址乃依戶籍法所為行政管理之登記事項,倘有客觀事證,可認實際住所另設他處者,不得逕認戶籍地為住所。同意出賣土地之部分共有人中,倘有知悉他共有人實際住所,卻僅向戶籍地址通知而無法送達者,難謂「住址不明」,自不得逕以公告代替通知。原判決已認定:上訴人所設籍系爭地址之鐵皮屋,甫於被上訴
人對該址寄發存證信函不久前拆除,該信函嗣遭退回等情屬實。被上訴人江0旺則在原審到場陳述知悉上訴人實際住所等語。倘若非虛,顯見被上訴人之中,確有知悉上訴人實際住所者,乃其竟向原建物已拆除之戶籍地送達書面通知,並於信函遭退回後逕以登報方式公告,自難認為合法。原審以上訴人未於10日內表示而視為放棄優先承購權為由,遽為不利上訴人之判斷,即有可議。上訴人指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
末查被上訴人依土地法第34條之1第1項規定,處分共有土地之全部,包含其有權代為處分其他共有人之應有部分在內。被上訴人與李0龍間訂立系爭買賣契約,自係以訂約當時全部共有人之應有部分為買賣標的。本件被上訴人抗辯系爭土地原共有人廖0仁於第一審判決後之103年3月31日,已將其應有部分162分之1移轉登記予訴外人侯0安等語,並提出土地登記謄本為證。果爾,上開由侯金安嗣後取得之應有部分,應非上訴人依土地法第34條之1第4項規定行使僅具債權效力之優先承購權所得對抗,此部分已屬給付不能。上訴人就此部分,應如何行使其權利?猶待原法院予以闡明。案經發回,應併注意及之。