本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 房地買賣出賣人給付義務因契約解除而消滅 | ||
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| 日期 | 2020-09-12 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院105年度台上字第1403號民事判決要旨
原審審理結果，以：按物之出賣人依民法第348條第1項規定，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。若出賣之物為第三人所有，則出賣人須先取得其所有權，然後移轉於買受人，或使該第三人逕將物之所有權移轉於買受人，以履行其契約出賣人之義務。又特定物唯其所有權人能為合法處分，出賣第三人之物，依社會通常觀念，第三人（即所有權人）殊無配合出賣人將買賣標的物交付並移轉所有權予買受人之理。是出賣人於簽訂買賣契約後，向第三人取得物之所有權，或以契約或其他合法法律行為，使第三人擔負出賣人上開給付義務，即可認為出賣人有履行義務之可能。如第三人之給付義務因故解除而消滅，則自其解除義務時起，應認出賣人無履行之可能，已陷於給付不能，其可歸責於出賣人者，買受人得依同法第256條之規定，解除契約。查上訴人非系爭房地所有權人，其自為出賣人與被上訴人簽訂系爭買賣契約，即應負出賣人義務。上訴人固於簽約次日，簽發保留款支票予所有權人百O達公司，獲同意其保留系爭房地之銷售，惟百O達公司已於101年8月31日退回保留款支票，並告知取消系爭房地之保留，自斯時起，上訴人 已不能履行出賣人義務，且迄104年1月13日原審言詞辯論前，上訴人仍未取得系爭房地所有權，亦未獲百O達公司委託銷售。又依系爭買賣契約第2條約定，於雙方稅單繳清（即完稅）後，被上訴人始應再交付二百萬元，尾款於交屋時預計以貸款一千五百萬元給付並補足餘額。惟完稅部分兩造均未履行，系爭房地復尚未過戶及交屋，被上訴人尚無給付尾款義務。雖上訴人為辦理貸款，曾以101年8月7日電子郵件，要求被上訴人出具薪資證明，被上訴人旋以同年月十五日電子郵件回覆，並以同年月二十日轉發薪資證明予土地銀行鄭襄理，並未有拖延情形，嗣因該銀行不願貸款，亦係被上訴人於上訴人依約交屋時，應以他銀行貸款或現金給付尾款問題，上訴人既尚未過戶及交屋，難認被上訴人有給付遲延情形。是在完稅前，上訴人因百O達公司取消系爭房地之保留，不能履行交付及移轉系爭房地所有權義務，而陷於給付不能，被上訴人尚無違約之處。至上訴人要求被上訴人與百O達公司間簽訂內容與系爭買賣契約不同之買賣契約，此將致被上訴人對上訴人與百O達公司均負給付價金之義務，增加被上訴人危險負擔，被上訴人無協力義務，其拒絕簽訂，無違反何約定。被上訴人101年9月19日存證信函雖僅表示因上訴人已無法履行出賣人義務，請求依系爭買賣契約約定加倍返還已付價金，未明示解除系爭買賣契約之意，惟嗣其再委託黃O弘律師以同年12月11日存證信函表示係以前函解除契約，應認於後者送達時發生契約解除之效果。至上訴人固曾為解除契約之意思表示，惟其未能舉證被上訴人有何給付遲延並定期催告之情形，其解除契約不合法。被上訴人合法解除系爭買賣契約，自得依民法第259條規定、系爭買賣契約第九條約定，請求上訴人返還已付價金一百九十一萬三千九百八十七元及同額違約金。另上訴人抗辯違約金過高部分，斟酌參照民法第249條第3款加倍返還規定，及已付一百五十萬元之法定利息，並兩造履行系爭買賣契約程度，酌減違約金為一百萬元。是被上訴人本於債務不履行之法律關係，請求上訴人給付二百九十一萬三千九百八十七元本息，應予准許。並說明先位聲明請求有理由部分，兩造其餘攻擊防禦方法無礙判決結果，不予一一論述，及備位聲明部分，毋庸加以審究等詞，為其心證所由得，因而廢棄第一審所為被上訴人此部分敗訴之判決，改判命上訴人如數給付本息。經核於法並無違誤。 | ||