桃園律師案例共有物出租或出借是否為共有物管理行為?

本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享

標題共有物出租或出借是否為共有物管理行為?
日期2021-05-02類別民事類
內文
最高法院106年度台上字第100號民事判決要旨
查共有物之出租或出借,屬共有物之管理行為,除契約另有約定外,固應依民法第820條第1項規定,以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之;應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為,不僅須符合該項關於多數決之規定,尚須有為全體共有人管理共有物之意思,始足當之。倘共有人未經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後,為自己用益將之出借或出租,既非基於管理共有物意思所為,縱其人數及應有部分合計超過上開規定,亦不得謂其為管理共有物之行為。查被上訴人一再抗辯家族會議於72年協議系爭房屋全部(包括一、二樓)歸林0雄使用。依該協議,被上訴人有權單獨管理、使用收益系爭房屋,非無權占用等語,且於原審被訊及「系爭房屋,一樓出租他人營業,二樓是林0雄使用,都是由被上訴人作主?」時,答稱:「是。根據七十二年家族會議之協議」等語。而原審已認
定無上開家族會議協議。則被上訴人或林0雄似未經全體共有人同意即以系爭房屋已全歸其用益而將之出借或出租。似此情形,得否認其係屬上開規定之管理行為,非無研求之餘地。原審就此未詳予審究,徒以被上訴人之人數及應有部分合計均過半數,即謂其出借或出租屬管理行為,非無權占用,已有可議。
次查,林0雄自96年4月10日起至102年5月31日止,將403地號土地以每月二十萬元租金出租與系爭房屋一樓之承租人0舫公司等人,並自行占有使用該房屋二樓,為原審認定之事實。果爾,能否謂系爭房屋於上開期間占用403地號土地,仍致林0雄受有不能使用收益該土地之相當租金損害,而成立不當得利,尚非無疑。原審就此亦未詳加研求,遽認林0雄得請求上訴人返還上開期間不能使用土地之不當得利,進而謂被上訴人受讓是項債權後得與上訴人之請求相抵銷,並有可議。上訴論旨,指摘原判決於其不利部分違背法令,求予廢棄,非無理由。末查,原審認系爭房屋係未辦保存登記之建物,則上訴人就該屋究僅有事實上處分權或有所有權,攸關其得否依民法第767條規定行使權利,案經發回,宜請查明,附此敘明。