本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 農舍及未辦理保存登記建物所有權屬認定能否訴請移轉? | ||
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| 日期 | 2025-04-11 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院112年度台上字第2025號民事判決要旨
㈠關於廢棄發回（即聲明㈢）部分：
按農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項規定：農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人，農舍應與其坐落用地併同移轉，其規範意旨在保護農地所有人與農舍所有人之權益，使農舍所有權與農地利用權結為一體，維持農舍所有權之安定，物盡其用，避免農舍與農地分離，法律關係複雜，以達該條例確保農業永續發展及促進農地合理利用之立法目的。準此，於農舍辦理第1次（保存）登記時，亦應有前開規定之適用，即農舍第1次登記之所有權人，應與坐落用地之所有權人同一，以貫徹上開規定之旨趣。原審就系爭農地上於85年間興建之系爭建物，得否分割為2筆不同建號建物，函詢臺中市東勢地政事務所據覆：旨揭建號為自用農舍，其坐落地號為同段277地號土地，為特定農業區之農牧用地，係屬耕地，需受農發條例第18條第4項及第16條第1項規定限制。倘以共有方式處理，應併同辦理建物及土地之分別共有等語。而系爭土地係陳0盛經遺產分割協議取得全部，陳0成未取得系爭土地所有權，既為原審所認定。果爾，以陳0成非系爭土地所有權人，被上訴人無從繼承取得系爭土地所有權之情形，其等請求陳0盛協同辦理系爭建物之第1次（保存）登記，並將權利範圍2分之1登記為其等公同共有，能否謂無違農發條例上開規定？自茲疑義。又2兄弟約定迨陳0成還清欠款，再一同辦理系爭建物之保存登記，亦為原審所認定。佐以第一審法院108年度訴字第3147號民事判決、確定證明書、債權憑證，似見被上訴人尚負欠陳0盛98萬4267元本息未償。倘若無訛，於被上訴人尚有欠款未償之情形下，陳0盛所負系爭建物辦理保存登記之義務是否已屆清償期？能否謂陳0盛未辦理保存登記，即屬妨害被上訴人所有權之行使？亦待研求。乃原審未遑詳究，徒以陳0成共同出資興建系爭建物，取得系爭建物所有權2分之1，逕認陳0盛應協同辦理保存登記並將2分之1權利登記為被上訴人公同共有，自有可議。
㈡關於駁回上訴（即聲明㈠、㈡、㈣）部分：
按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人。而建物第一次所有權登記，既係就全部建物所有權所為之第一次登記，自無從為部分塗銷。原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜據前開事證，已合法認定陳0成與陳0盛共同出資興建系爭建物，並約定分管使用，陳0成因出資取得系爭建物所有權2分之1，其於系爭建物存續期間就陳0盛所有系爭南邊土地有無償使用借貸關係存在，上訴人間就系爭買賣及移轉行為均屬通謀虛偽意思表示，應屬無效，上訴人間就系爭買賣債權關係及系爭移轉登記物權關係均不存在。準此，陳0成既為系爭建物共有人，陳0興辦理之第1次建物登記自有害於被上訴人繼承自陳0成之所有權，被上訴人得本於民法第767條第1項中段規定請求陳0興塗銷第1次建物登記。又被上訴人對陳0盛就系爭南邊土地有使用借貸債權，惟其等於另案遭訴請遷讓房屋而排除對該土地之使用，復參以農發條例第18條所定農舍起造人或第一次登記之所有人，應與坐落土地所有權人同一之意旨，被上訴人自有確認系爭買賣債權關係及系爭移轉登記物權關係不存在之確認利益，並有塗銷系爭土地移轉登記之保全必要。原審因認被上訴人得依繼承法律關係、民法第242條、第767條第1項中段、第113條規定，請求確認上訴人間就系爭買賣債權關係及系爭移轉登記物權關係均不存在；陳0興應塗銷系爭移轉登記、第1次建物登記；確認被上訴人於公同共有系爭建物存續期間，就系爭南邊土地與陳0盛間有無償使用借貸法律關係存在，而為上訴人不利之判決，經核於法並無違誤。 | ||