本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 租賃契約之解釋、租賃物修繕及出租人義務等相關抗辯 | ||
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| 日期 | 2025-09-26 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1311號民事判決要旨
按解釋契約，應通觀契約全文及其體系，於文義上及論理上詳為推求，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠實信用原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，俾符締約兩造之共同真意。又解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。查系爭租約第1條已載明上訴人租賃範圍包含系爭建物，第2條、第3條約定：「租賃期間：起始時間為建物通過現場會勘主管機關允許收案當日起算，租期為十年。」、「租金：按月租金為肆拾萬元整。但租期前六個月乙方（即上訴人）僅先使用三樓部分，租金按每月給付貳拾萬元整；若租期開始第七個月起乙方仍無法使用四樓，租金按每月給付叁拾萬元整；至租期開始第二年起無論乙方是否使用四樓，租金按每月給付肆拾萬元整；自租賃起始一年內，乙方一旦開始使用第四樓層，每月租金即按肆拾萬元計算；至租期開始第六年起，租金按每月給付肆拾壹萬元整。」，既以上訴人是否取得主管機關允許收案開始計算租期，並細分3樓、4樓建物可否使用決定租金計算方式，參以第6條約定被上訴人就租賃物應提供合於主管機關要求、租賃目的之設備，並未區分3樓、4樓建物而有不同，似見3、4樓範圍均屬上訴人租用經營護理之家空間，系爭租約第3條約定「使用4樓」應指「以4樓建物收案」而言。果爾，能否以第3條約定遽謂4樓建物於租期開始後得否合法收案照護個案非系爭租約之目的？即屬有疑。究竟4樓建物是否有上訴人主張之缺失存在？倘有該缺失存在，是否不足以影響上訴人租用系爭建物、締結系爭租約之目的？均有未明。上訴人於原審一再辯稱：系爭租約視伊是否使用4樓而分段約定租金，係考量伊之收案能力及時程而區別租金，被上訴人仍負有保持租賃物合於使用之義務等語，是否全然無據？攸關上訴人抗辯4樓建物之缺失已影響其依約使用、收益系爭建物之目的，其行使同時履行抗辯、拒付租金是否可採，及被上訴人終止系爭租約合法與否之認定，非無再事調查釐清之必要。原審未予認定4樓建物是否有如上訴人抗辯之缺失及程度，遽為不利上訴人之認定，自有可議。 | ||