本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 分割共有物避免畸零地及袋地形成通行等考量可不受當事人聲明拘束 | ||
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| 日期 | 2025-09-29 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1066號民事判決要旨
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。是共有人分割共有物之自由，於法令有所規定時即受到限制。次按直轄市或縣（市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。又直轄市、縣 (市) （局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築，為土地法第31條第1項、建築法第44條所明定。故法院定土地之分割方法，除斟酌各共有人意願、使用情形、分配取得共有物之價值、經濟效用，符合公平經濟外，尤應注意分割方法是否符合土地最小分割面積、建築基地寬度及深度之規範，以免產生畸零地。另分割方法是否會造成分割後土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用之袋地，為維護共有人之利益，自應併予斟酌，以免滋生日後糾紛，均不受共有人主張分割方法之拘束。
㈡查372、382地號土地相鄰，使用分區分別為商業區、住宅區，依地籍測量實施規則第224條規定，不得合併分割，為原審所認定。依高雄市畸零地使用自治條例第4條第1款規定，「商業區」側面應留設騎樓之建築基地，如正面路寬超過7公尺至15公尺，其最小寬度及深度不得小於7.1公尺、15公尺（即面積106.5平方公尺）；其他建築基地之最小寬度及深度不得小於4公尺、15公尺（即面積60平方公尺）。如正面路寬7公尺以下，側面應留設騎樓之建築基地，其最小寬度及深度不得小於6.6公尺、11公尺（即面積72.6平方公尺）；其他建築基地之最小寬度及深度不得小於3.5公尺、11公尺（即面積38.5平方公尺）；「住宅區」正面路寬7公尺以下，建築基地之最小寬度及深度不得小於3公尺、12公尺（即面積36平方公尺）。查372地號土地（商業區）北臨○○路，東臨○○路，附圖二之一分割方案臨○○路（即東側）之暫編地號372⑹、372⑺面積未達38.5平方公尺，372⑸、372⑻、372⑼、372⒄面積均未達60平方公尺，且372⑸至372⑼土地西側與372⑷、372⑼土地間之分割線彎曲凹凸不平。另暫編地號372、372⑾、372⑿、372⒆，面積亦未達38.5平方公尺；暫編地號382⑴、382⑶（住宅區），面積小於36平方公尺。暫編地號372⑾、372⑿、372⒀、372⒆、382⑴形式上觀察四面似均無通路，有○○市○○○○○○○地政事務所112年5月24日函可稽。原審未先查明○○路、○○路之路寬，附圖二之一之分割方案就上開各暫編部分，是否符合高雄市畸零地使用自治條例第4條第1款之規定，會否造成畸零地；及有無產生袋地致分得之共有人不能為通常使用之情事，均有研求釐清之必要，乃未詳查細究，逕認該分割方案為適當，自嫌速斷。
㈢再觀系爭土地之土地登記謄本，其上均無登記建物建號之記載，似見系爭土地上之建物均為未經保存登記之違章建築或地上物（車庫、鴿舍、倉庫、鐵皮屋）；上訴人蘇0禧3人亦陳報：地上物多為60年前後所建。倘若非虛，在本件以分割土地為目的，系爭土地上已使用50年之久之未經保存登記建物或地上物，究竟有無保存之經濟價值及實益？若有，其經濟價值與土地（素地）相較，是否有留存，甚至遷就地上物現況進行分割之必要？在在與本件分割方案妥適與否，攸關頗切。乃原審未遑調查審認，逕依地上物現狀採取扭曲不平整之分割方案，與維護共有人利益、創造土地分割價值之精神多所違背，亦欠允洽。
㈣再分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項1款、第3項定有明文。查附表一之一編號20至24、附表二編號19至23之共有人林0添、林0士、林0苰、林0斌、林0儒、王0誠，及附表二編號24之共有人余0庭均未分得372、382地號土地南側通道（即附圖二之一所示暫編地號372⒅及382⑷土地）以外之任何土地，在對於系爭土地毫無使用之狀況下，是否仍須分擔南側通道而與其他有分取土地之人保持共有？是否單純給予其等金錢補償更能簡化南側通道土地共有關係，更符合其等利益？原審未詳查細究，逕使未分得系爭土地之共有人與其餘共有人就南側通道保持共有，有再予斟酌餘地。 | ||