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| 標題 | 土地法第103條第1款租用建築房屋之基地出租人能否收回? | ||
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| 日期 | 2025-10-30 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1592號民事判決要旨
㈠按土地法第103條第1款規定，租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。所稱契約年限屆滿，除契約明定租賃之期限屆滿外，亦包括雖未明定年限，但依租賃契約目的，可認已達訂約目的年限之情形。而契約年限屆滿者，該租約即為失效，無待當事人終止。本件兩造之前手即出租人林0棘、承租人陳李0英間就系爭土地有租地建屋之關係，雙方於63年間系爭房屋修建時，就租期附有該屋不堪使用時為止之不確定期限，系爭房屋已達不堪使用狀態，系爭租約租期已屆至，為原審所是認。準此，原審既認系爭租約因契約年限屆滿而失效，竟又認系爭租約因系爭房屋不堪使用之期限屆至，被上訴人得為終止，有判決理由矛盾之違誤。
㈡次按審判長或受命法官應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論，於調查證據前，並應將爭點曉諭當事人，此觀民事訴訟法第199條第1項、第296條之1第1項規定即明。第二審法院如將為被上訴人敗訴之判決，尤應使其得預測原舉證可能不足，而賦與補強舉證之機會。庶免該第一審勝訴之當事人，因其舉證業經第一審法院採納，並為其有利之認定，致輕忽補充事實上或法律上陳述及提出證據方法。又租地建屋契約，倘依當事人真意，可認定有租至房屋不堪使用時為止之期限者，原則上固以承租當時所建房屋之通常使用，資為是否不堪使用之判斷，然倘房屋嗣後經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，即應以變更後之狀態為斷。本件原審固認定系爭租約於63年間系爭房屋修建時，附有該屋不堪使用時為止之不確定期限，而系爭房屋係藉兩側相對堅固之鄰屋勉以支撐，顯乏穩固地基及結構基礎，且係因上訴人未經出租人同意，多次以磚頭重砌、鋼材加固及重新搭建屋後之鐵皮倉庫等方式修補，始具遮風蔽雨功能。惟上訴人於第一審即抗辯：系爭租約曾經雙方於79年11月時為默示更新等語，而第一審就本件訴訟為爭點整理時，僅列⑴系爭租約是否經被上訴人終止？⑵被上訴人依民法第767條第1項規定請求上訴人拆屋還地，是否有據？，嗣第一審以113年度訴字第53號判決，認定系爭租約固附有至系爭房屋不堪使用為止之期限，但被上訴人不能證明系爭房屋已達不堪使用之程度為由，而駁回其請求。被上訴人不服提起上訴後，原審於113年12月18日行準備程序時，僅將前開爭點⑴，修正為系爭租約是否附有房屋不堪使用之期限？系爭租約是否已經被上訴人合法終止？等語後，即諭知準備程序終結，並於114年4月1日行言詞辯論程序。又依被上訴人所提系爭土地登記謄本，似見被上訴人於110年1月6日始因買賣關係取得系爭土地所有權。果爾，關於上訴人或其被繼承人自63年以降就系爭房屋所為之修建，是否曾經被上訴人或其前手同意乙節，既未曾列為爭點，乃原審未先令已受第一審有利判決之上訴人預測有關系爭房屋是否達不堪使用程度之舉證可能不足，賦與其得補強舉證之機會；復未曉諭上訴人關於其及陳李0英自63年以降就系爭房屋所為之修建，未獲被上訴人或其前手之同意乙節是否爭執？或應為相關舉證，遽為上訴人不利之判斷，非無未盡闡明義務及調查能事之違誤。 | ||