本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公設瑕疵減少買賣價金應分別估算 物之瑕疵擔保與不完全給付 | ||
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| 日期 | 2025-11-28 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1543號民事判決要旨
㈠法院於調查證據前，應將訴訟有關之爭點曉諭當事人，民事訴訟法第296條之1第1項定有明文。揆其立法理由，係為充實言詞辯論之內容，保障當事人之程序權，法院於調查證據前，應先將與該訴訟有關之爭點曉諭當事人，使兩造知悉事件之爭點及證據與待證事實之關連。又鑑定為一種調查證據之方法，常為訴訟爭點之重要證據資料來源。而鑑定意見，乃鑑定人依其特別知識觀察事實，針對鑑定事項所為判斷之內容，供為法院依自由心證認定事實真偽之證據資料。是鑑定事項須周延表明符合爭點或待證事實之意涵，且提供鑑定所需之完整資料（民事訴訟法第337條規定參照），俾促進鑑定人能陳述或作成妥切之鑑定意見。
㈡買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，此觀同法第359條規定自明。除當事人另有約定外，依此規定請求減少價金之數額，法院應循客觀公平標準認定。綜合該條之立法目的，在於兼顧買賣雙方之利益與損失；當事人於締約所協商之價格，能於減價時按比例保留；比較德國民法第441條第3項就減少價金時點之規定各節以觀，可見該減少數額，通常先分別鑑估於買賣當時，瑕疵物與無瑕疵物之客觀價額，計算其比例後，再乘以買賣價金，進而求得應減少之價金數額｛計算式：減少價金數額＝約定價金×【1－(瑕疵物客觀價值÷無瑕疵物客觀價值】｝。
㈢傅0聲74人分別與日0公司簽訂買賣契約，各買受原判決附表一B欄所示房屋，惟該房屋之公設存有系爭瑕疵，傅0聲74人得依民法第359條規定請求減少價金，並依其主建物面積比例計算各情，既為原審所認定。倘若無訛，則依上開規定及說明意旨，傅0聲74人各與日0公司成立買賣契約之時點及約定價金，均影響減少價金數額之計算，原審未為分別，已屬可議。且臺北市建築師公會、新北市建築師公會所為鑑定報告，係針對公設有無瑕疵或其修補費用而為鑑定意見；另麗業估價事務所之估價報告，似就污名價值減損及修復費用為估算，而與上開減少價金數額計算式項目之需求未盡相符，得否供為認定事實之證據資料，並有疑義。又傅0聲74人於第一審主張：請求鑑定其房屋於各買賣契約日期之合理市場價格、因有瑕疵所貶值之價值，及其比例各為若干，非以修復費用為減少價金之計算基礎；另日0公司一再抗辯：應就買賣時，瑕疵物與無瑕疵物之應有價值相較，以計算減少之價金數額，不得逕以瑕疵修復費用為計算等詞，是否不能採擬訂鑑定事項之參考？均攸關傅0聲74人得減少之價金數額認定，自應調查審認。原審未見及此，復未說明兩造上開主張、抗辯何以不可採，逕以前揭理由而為判斷，除不適用上開規定及說明意旨或適用不當外，並有判決不備理由之違背法令。
㈣原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，請求法院擇一為其勝訴之判決者，如各訴訟標的對於原告判決之結果不同時，為尊重當事人程序與實體利益，法院應擇對原告最為有利之訴訟標的而為裁判。又物之瑕疵擔保及給付不完全之債務不履行責任，於法律性質、構成要件及規範功能均不相同。物因可歸責於出賣人之事由致有瑕疵，買受人依不完全給付規定請求損害賠償，則應審酌瑕疵所致買受人之損害，按損害賠償法則（民法第213條至第216條規定）計算出賣人賠償之金額。原審未循此判斷傅0聲依民法第227條第2項規定，所得請求日0公司賠償損害之金額，並與其依不當得利請求比較而為裁判，僅以傅0聲得請求公設瑕疵之減少價金，即為其不利之判決，亦屬不適用法規及適用不當之違背法令。
㈤本件應減少之價金數額尚有未明，其餘不當得利及債務不履行請求權基礎是否可採，同屬未明，本院無從為法律上判斷。兩造之上訴論旨，各自指摘原判決關其敗訴部分違背法令，求予廢棄，即有理由。末查，臺北市建築師公會、新北市建築師公會之鑑定報告，及麗業估價事務所之估價鑑定報告，得供買賣時瑕疵物、無瑕疵物客觀價額鑑定之參考，附此敘明。 | ||