本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 分割共有物是否法定空地受建築法限制及共有物價值基準時 | ||
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| 日期 | 2025-12-11 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1913號民事判決要旨
一 原審廢棄第一審所為上訴人敗訴之判決，改判准系爭土地如原判決附圖所示甲部分（面積73.08平方公尺，下稱甲部分）土地分歸上訴人所有；乙部分（面積154.92平方公尺，下稱乙部分）土地分歸被上訴人按附表「分割後權利範圍」欄所示比例維持共有，並按附表「本院判決」欄所示金額補償上訴人，係以：
㈠建築法第11條第1項前段、第3項前段規定，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用。系爭土地為兩造共有，被上訴人區分所有坐落該地上之系爭建物69史字第0000號使用執照卷內建築圖中法定空地後方標示黃色部分保留地（下稱系爭保留地）記載「依64.12.13北市工建字第4445號準（准）予切結本○○○段000-00第（地）號後側1/3部分國有財產局所有之土地，如現佔用之郵政局不願承購時，由起造人等承購為空地使用」；臺北市政府都市發展局112年0月00日函謂：「……69使字第0000號使用執照……計算建蔽率時，未計入保留地之面積，非屬前開執照之建築基地。……僅分割未屬建築基地之保留地，似未有建築基地法定空地分割辦法之適用」等語，並經臺北市政府地政局土地開發總隊套繪系爭保留地坐落範圍即甲部分土地，足見甲部分土地未在系爭建物建築基地範圍內，不受建築法第11條不得分割之限制。
㈡審酌系爭土地中甲部分土地周圍建有圍牆，僅得由00號房屋進入，現由第三人占用，有勘驗筆錄及照片可參。又甲部分土地面積73.08平方公尺，與上訴人就系爭土地應有部分321/1000折算面積73.188平方公尺相近，僅短少0.108平方公尺，將之分歸上訴人取得，及被上訴人取得系爭建物坐落基地即乙部分土地並保持共有，可免被上訴人以鉅額金錢補償上訴人；上訴人陳稱甲部分土地可出租或出售鄰地所有人等語，堪認其得妥善利用及發揮該部分土地之使用及經濟價值，亦無因該處係袋地而致價值減損，應屬妥適。另乙部分土地則由被上訴人取得並維持共有，使其等得保有系爭建物之建築基地。再囑託台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地總價為新臺幣（下同）4億5,417萬6,544元（下稱系爭鑑定報告），則上訴人受分配甲部分土地短少面積0.108平方公尺價值為21萬5,136元（元以下4捨5入，以下均同），應依民法第824條第3項規定，由被上訴人按應有部分比例，以如附表「本院判決」欄所示金額補償上訴人。
㈢綜上，上訴人依民法第824條規定，請求分割系爭土地，洵屬有據，應分割由上訴人取得甲部分土地，被上訴人取得乙部分土地保持共有，並各補償上訴人如附表「本院判決」欄所示金額等詞，為其判斷之基礎。
二、按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，此觀民法第824條規定自明。倘以原物分配時，共有人中有不能按其應有部分分配，或所受分配之部分，其價值不相當時，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。查系爭鑑定報告記載：系爭土地已建築基地（面積154.81平方公尺）總價為3億6,221萬1,138元，南側未建築之空地（面積73.19平方公尺）總價為9,196萬5,406元，合計即系爭土地總價4億5,417萬6,544元（見一審卷三第109頁），似見系爭土地與上訴人受分配之甲部分土地位置、面積約略相當之南側未建築空地價值為9,196萬5,406元。又系爭土地總價為4億5,417萬6,544元，為原審認定之事實。則以上訴人應有部分321/1000計算，其價值似為1億4,579萬0,671元，其應受金錢補償之數額，應係是項價值與其實際分得部分價值相較之差額。則上訴人受分配之甲部分土地價值為何？攸關其應受補償金額若干，自有究明之必要。原審就此未予調查審認，逕以上訴人受分配甲部分土地，僅由被上訴人對上訴人受分配面積短少0.108平方公尺為金錢補償，自有可議。又訴之有無理由，應依事實審言詞辯論終結時之狀態決之，各共有人依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，各共有人實際分得部分之價值，自應以言詞辯論終結時之狀態為其基準。次查系爭鑑定報告價格日期為109年12月31日，距原審言詞辯論終結期日114年5月20日已逾4年；而系爭土地於上訴人109年12月31日起訴時公告現值為每平方公尺83萬8,184元，於114年5月15日公告現值為每平方公尺99萬3,145元，其價值似已有相當之變動。則系爭鑑定報告鑑定系爭土地價格是否為原審言詞辯論終結時之價格？亦滋疑義。原審以系爭鑑定報告之價格作為系爭土地於原審言詞辯論終結時之價格，及計算被上訴人金錢補償之基礎，並屬速斷。 | ||