本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 確認優先購買權存在與否事件涉及耕地三七五條例及土地法審認事項 | ||
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| 日期 | 2026-01-05 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1559號民事判決要旨
㈠廢棄發回部分（即陳0發等3人就系爭土地，備位求為確認優先承買權存在，命立0公司將之自80號土地分割出及塗銷系爭登記該部分，命公業與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記部分）：
⒈按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，為土地法第82條本文所明定，其依同法第83條規定，仍得繼續為從來之使用者，須以編定尚未定期實行，或雖定期實行但期限尚未屆至為限。又按減租條例第15條，土地法第107條第1項規定，承租人有依同樣條件優先承受（買）權，係一種特權，旨在保障耕地承租人使用所承租土地之權益，促進其耕作使用權與所有權合一，適用範圍不宜逾此目的而為放寬。是承租人承租之耕地，嗣已編定為非耕作使用地，其依前揭規定行使優先承受（買）權，應以依同法第83條規定，仍得繼續使用該土地從事耕作為限。
⒉查80號土地於60年6月25日都市計畫公布後，使用分區編定為住宅區，為原審所認定。又前揭都市計畫案名為「○○都市計畫」，業以彰府建都字第64618號函公布實施，設有「變更使用的附帶條件：應另行擬定細部計畫（含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序發布實施後，始得發照建築」之計畫中特別土地使用規定，迄112年7月4日尚未擬定細部計畫。如果無訛，上揭附帶條件真意為何？80號土地使用分區編定有無變更、實行？攸關該土地得否適用土地法第83條規定繼續為從來之使用，及陳0發等3人可否依減租條例第15條或土地法第107條第1項規定，就系爭土地行使優先承受（買）權之判斷，自應先行釐清，使兩造辯論，並於判決記明取捨認定結果及得心證之理由，原審未經推闡審認，僅以陳0連及其繼承人從承租時起，繼續耕作至60年後中正路開通為由，遽謂系爭租約仍屬耕地租佃，進而為公業等2人不利之判決，尚嫌速斷。公業等2人上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈡駁回陳0發等3人上訴（即陳0發等3人就80號土地全部，先位求為確認優先承買權存在，命立0公司塗銷系爭登記，命公業與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記）部分：
⒈按減租條例第15條，土地法第107條第1項規定，承租人有依同樣條件優先承受（買）權，立法意旨，既在促進耕作使用權與所有權合一，適用範圍不宜逾此目的而為放寬，則除承租人所承租之耕地，與非該耕地之土地有不能分割之情形外，其優先承受（買）權之行使，自應限於所承租之範圍。
⒉本件原審本於取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，及說明兩造其餘攻防及舉證，於判決結果無礙，不逐一論列等情，以上述理由認定：陳0發等3人僅承租系爭土地，該部分得自80號土地分割出，其不得就80號土地全部行使優先承買權，陳0發等3人請求確認就80號土地全部之優先承買權存在，及命立0公司塗銷系爭登記，並命公業就80號土地全部與其訂立買賣契約及辦理所有權移轉登記，均不應准許等情，經核於法並無不合。陳0發等3人上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
⒊次查本院112年度台上字第1431號判決，係就共有人出售應有部分，他共有人主張優先承購時，不得變更買賣條件；本院106年度台上字第1263號判決，係就承租人承租土地建築房屋，而依土地法第104條規定行使優先購買權者，得對承租之土地範圍為之，不以房屋坐落基地範圍為限；本院103年度台上字第1787號判決，則就承租人承租土地特定部分，因出租人出售該土地之應有部分而行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予變更，分別闡述法律見解，核與本件公業出售80號土地全部，陳0發等3人以其與公業間，就可從80號土地分割出之特定部分即系爭土地訂有系爭租約，主張就80號土地全部有減租條例第15條，土地法第107條第1項所定優先承買（受）權，其基礎事實迥異，尚無從比附援引，亦無見解歧異，為確保裁判一致性或統一法令見解之問題，併此說明。 | ||