本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 抵押權人實行抵押權受有影響而聲請除去租賃關係 | ||
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| 日期 | 2026-01-09 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台抗字第833號民事裁定要旨
㈠按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1、2項定有明文。前開規定，依同法第881條之17規定，於最高限額抵押權準用之。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利或成立租賃關係者，自不得使登記在先之抵押權受其影響；如該項權利或租賃關係於抵押權有影響者，對於抵押權人不生效力。所謂於抵押權有影響者，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，於執行法院核定或減價後之最低價額，經拍賣無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是以抵押權人聲請拍賣抵押物時，因抵押權設定後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利或成立租賃關係，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，執行法院自可依法逕予執行，即除去該項權利或終止租賃關係而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者或被終止租賃關係者之占有而點交於拍定人，係為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，核與憲法保障人民權利之意旨並無牴觸。又該項權利或租賃關係既因被除去或終止而失其存在，依強制執行法第98條第2項但書規定，自不隨同不動產之拍賣而移轉，要無民法第425條第1項規定之適用。
㈡查系爭租賃關係成立於系爭抵押權設定之後，系爭不動產經3次拍賣，拍賣公告均有系爭記載，因無人應買，債權人亦未承受，且第3次拍賣底價與鑑估價額相近，系爭租賃關係已影響應買意願及系爭不動產之交換價值，致對系爭抵押權及其債權之受償有影響等情，為原法院確定之事實。依上說明，執行法院為系爭除租命令，洵屬有據，晴0公司就已終止之系爭租賃關係，無從主張優先適用民法第425條第1項規定，且其與黃0維間之車位租約亦非系爭租賃關係，原裁定就大0公司、晴0公司部分，維持臺南地院所為裁定，駁回其等抗告，核無適用法規顯有錯誤之情形。又系爭除租命令係終止晴0公司與大0公司間系爭租賃關係之執行命令，黃0維並非系爭租賃關係當事人，不得對系爭除租命令聲明異議，原裁定就黃0維部分，以其抗告無理由而駁回，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍可維持。至再抗告人所陳其餘理由，係屬原法院認定系爭租賃關係存在於系爭抵押權設定之後，已影響系爭抵押權實行之事實當否及理由是否完備之問題，要與適用法規是否顯有錯誤無涉。 | ||