本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 請求公平交易法除去侵害事件於房屋比價網如何認定有無侵害存在 | ||
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| 日期 | 2026-02-23 | 類別 | 智慧財產類 |
| 內文 | 最高法院112年度台上字第585號民事判決要旨
公平法係為維護交易秩序與消費者利益，確保自由與公平競爭，促進經濟之安定與繁榮所制定，此觀該法第1條規定即明。該法第25條「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」之規定，乃不公平競爭行為之概括規定，其目的在於維持自由競爭手段，建立市場競爭及交易秩序，管制足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之不當競爭行為。所謂交易秩序，泛指一切商品或服務交易之市場經濟秩序，包含產銷階段之水平競爭秩序、垂直交易關係中之市場秩序以及符合公平競爭精神之交易秩序。所稱欺罔，係對於交易相對人，以欺瞞、誤導或隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為。所稱顯失公平，係指以顯然有失公平之方法從事競爭或營業交易。至判斷是否足以影響交易秩序，應考量該行為是否足以扭曲或破壞公平法所欲保護之公平競爭秩序，惟不以發生實害為必要。倘事業之行為不具商業競爭倫理非難性，並無欺罔或顯失公平，或不足以影響交易秩序者，自無公平法第25條之適用。次按公司所營事業應依中央主管機關所定營業項目代表碼登記，公司法第18條第3項前段亦有明文。觀諸被上訴人之公司登記均載明其等所營者係「不動產仲介經紀業」，惟歐0斯公司登記資料所載關於仲介之營業項目則為「仲介服務業」，二者業務內容似屬不同。而歐0斯公司建置之系爭比價平台經使用者輸入相關搜索條件出現物件結果後，經點擊即可連結至系爭官網瀏覽房屋物件資訊，為原審認定之事實。歐0斯公司復一再辯稱其為不動產租售物件資訊整合搜尋平台業者，僅提供網路公開租售之不動產物件資訊搜尋整合服務，未從事不動產仲介業務等語，參以比價網站服務條款表明：「一、本站是一個第三方房屋搜尋平台，提供各類型房屋（如住宅、辦公室或店面等）、政府公開資訊、生活機能為主的平台服務……。二、本站蒐集整理的資訊或會員於本站上搜尋的房屋價格及結果，係依據所蒐集之公開資訊包括路段、坪數……，將之整理為同一間房屋，以便利使用者閱讀，僅為檢索資訊，不代表本站提供的任何意見……」等語，並有比價APP操作流程畫面公證在卷可稽，是歐0斯公司所辯，似非無據。原審就此未詳加審究，遽以上開公司登記資料之記載，逕認歐0斯公司所營事業包括房屋買賣仲介業務，與被上訴人具有同業競爭關係，進而為不利上訴人之判斷，已有可議。再者，不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第4條第4款規定：經紀業，係指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或行號，同條第5款明定：仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。民法第565條復規定：稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，可知被上訴人所經營之不動產仲介業務，乃從事不動產買賣居間等業務，經由其報告或媒介成立買賣契約進而向買賣交易當事人收取居間報酬。反觀歐0斯公司雖向其招募具不動產營業員證照或經紀人證書之屋0經紀人收取方案費，始允予加入成為屋0經紀人會員，有屋比經紀人Q&A及方案會明細表可稽，然管理條例第16條本文明定：經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。倘屋0經紀人確經由歐0斯公司建置之系爭比價平台取得報告或媒介買方使用者（即潛在買家）就搜尋所得物件與賣方成立買賣交易之機會，該屋0經紀人似仍係為其原來隸屬之房仲業者執行仲介業務，而非歐0斯公司，歐0斯公司亦無從分潤任何居間報酬。果爾，則歐0斯公司與被上訴人之服務對象及獲利來源，似均有所不同，於此情形，能否謂歐0斯公司與被上訴人間具有從事房屋仲介業務之競爭關係，非無再為研求之餘地。又系爭官網刊登之不動產物件乃被上訴人受賣方委託租售，歐0斯公司所招募之屋0經紀人則於系爭比價平台回應買方使用者，而屋0經紀人固可能並非原刊登物件之仲介業者所屬經紀人，然被上訴人於刊登物件時僅屬賣方之仲介，並未受買方之委託，其於系爭官網公開上開物件，縱系爭比價平台無設置屋比經紀人功能，買方本即得另行委託其他房仲業者所屬經紀人。而如委託被上訴人之賣方係簽署專任委託銷售契約者，無論買方係委託屋0經紀人或其他房仲業者所屬經紀人，均仍須經由賣方所委託之被上訴人居間始有成立買賣契約之可能；若賣方僅係簽署一般委託銷售契約，其他房仲業者原即得藉瀏覽系爭官網資訊逕行探詢接洽賣方訂立委託銷售契約，則被上訴人因而喪失或減少居間成立買賣契約及取得居間報酬之機會，是否為其於網路公開房源資訊藉以招徠買方客源於市場競爭機制下所可能面臨之風險？果爾，能否謂歐0斯公司係不正利用他人投入相當努力建置之網站資料，榨取被上訴人努力經營成果，攔截、瓜分或減損被上訴人之交易機會，而有足以影響房仲市場交易秩序之不公平競爭行為情事，亦非無疑。原審未遑推闡明晰，遽認歐0斯公司有間接從事房仲業務競爭之違反公平法第25條之行為，進而為其不利之判決，並有可議。又歐0斯公司是否應依公平法第25條、第30條規定對被上訴人負損害賠償責任，既尚待事實審法院調查審認，則就被上訴人請求江0仁、葉0華依公司法第23條第2項規定，分別與歐0斯公司連帶負賠償責任及渠等2人應負不真正連帶債務部分，自有併予廢棄發回之必要。 | ||