本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 公寓大廈建築物召集權人及以鼓掌通過議案是否違法 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2026-03-25 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第2124號民事判決要旨
㈠按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。大廈管理條例第28條第1項定有明文。查系爭社區係依系爭開發計畫興建，達博迎公司於104年為系爭社區之起造人，前經系爭行政處分同意指定為系爭社區區權人會議之臨時召集人之事實，為原審所認定。又開發計畫書應明列協助住戶成立社區管委會之事項與作法（非都市土地開發審議規範貳、專編、第一編住宅社區第21點規定參照）。觀諸臺南市政府工務局112年2月6日南市工使一字第0000000000號函覆：「大0莊園社區係依系爭開發計畫興建之社區，達0迎公司為接手該開發計畫之開發單位。該開發計畫書P4-1載略以『…3、當社區住戶達60％以上時，由開發單位協助住戶成立正式的社區管委會』」，依上開規定（指大廈管理條例第28條）達0迎公司即負有召集區權人召開區權人會議之義務，大廈管理條例第25條第4項規定與本案無涉。」（見第一審法院111年度訴字第1473號卷一第195頁），可見達0迎公司於系爭106年會議召集前為系爭社區之起造人，臺南市政府非依大廈管理條例第25條第4項規定，而係因達0迎公司為接手系爭社區之開發單位（起造人），而指定其為系爭社區區權人會議之召集人，與其是否為區分所有權人無涉。
㈡次按公寓大廈之區權人為共同事務及涉及權利義務有關事項，而召開區權人會議，區權人會議之決議乃多數區權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，其決議之瑕疵，與法律行為之瑕疵相近，有不成立、無效、得撤銷等態樣。大廈管理條例對於區權人會議之決議若有瑕疵，其效力及如何解決並未規範，鑑於該團體係區權人集合而成之社員團體，猶如民法之社團總會，如法律規定其決議必須有一定人數以上之區權人出席，此一定人數以上之區權人出席，為決議成立之要件，若未達此項門檻，決議即為不成立。當決議符合最低出席人數之成立要件，須具備大廈管理條例規定之同意比例（如大廈管理條例第31條、第32條），此乃決議通過之有效要件。當召集程序或決議方法違反法令或章程時，依大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第1項規定，由區權人於決議後3個月內請求法院撤銷決議，在未撤銷前，決議仍為有效。故區權人會議倘有符合大廈管理條例條款所定之出席法定額數，嗣於會議中就表決事項以未符規約或會議規範之表決方式取得法定之同意比例，即非屬欠缺決議之成立要件，亦不能遽指其違反強制規定而無效，而係能否依民法第56條第1項規定撤銷決議之問題。查達0迎公司（董事長許0雄）擔任召集人，通知將於106年7月10日召集系爭社區106年第1次區權人會議，惟因未達出席比例而流會，嗣再通知於106年8月19日召集系爭106年會議，該次會議未經多數決下逕以鼓掌方式表決通過該會議紀錄所載第1、2、3案之事實，固為原審所認定（見原判決第16頁、附表編號19至21）。惟觀之該次會議紀錄，載明已出席人數175人，占全體區權人數40.5％，合於大廈管理條例第32條所定重新召集會議之開議（定）額數；且第1、2、3案經出席區權人數與區分所有權比例均達2分之1以上之同意作成。倘若無訛，系爭106年會議既有區權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，似已達大廈管理條例第32條規定之出席人數。果爾，以鼓掌方式通過議案，屬決議方法之問題，與系爭決議是否符合成立要件無關。原審未詳予審究，徒以系爭106年會議採用鼓掌方式表決，遽認全部決議為不成立，進而謂系爭109年會議決議全部無效，而為上訴人不利之判決，自有可議。 | ||