本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 終止地上權事件請求法院酌定地上權存續期限及調整地租 | ||
|---|---|---|---|
| 日期 | 2026-03-28 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 臺灣高等法院113年度重上字第679號民事判決要旨
備位聲明請求定地上權存續期間、調整地租部分：
㈠定地上權存續期間部分：
1.按地上權權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，民法物權編乃於99年2月3日增訂第833條之1，明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間。法院依此規定，以形成之訴變更原物權之內容，縱然建築物仍得使用，尚非不得酌定存續期間，且定存續期間時，非僅衡量建築物之使用年限，應兼顧土地所有人就土地之完整利用。而以現代建築技術而言，經由整修工程使建築物長久屹立，並非難事，法院酌定存續期間時，尤不應僅考慮建築物之使用年限，致未能兼顧土地所有權人就土地之完整利用。又倘未定有期限之地上權設定之始，並無容任第一次建置之建築物或工作物滅失後，重為第二次以後建置之目的，該以地上權建置之建築物或工作物因存在及利用現狀已不合土地之經濟價值，亟待更新利用方式，俾利土地之最大效益利用，即與民法第833條之1規定相符（最高法院109年度台上字第2860號、110年度台上字第303號判決意旨參照）。
2.查系爭地上權設定迄今已逾75年，黃喬松及其繼承人藉由設定地上權已長時間利用系爭土地，其存續期間與民法第833條之1所定20年相較，已近4倍，若長久存在自影響該土地所有權人使用土地，自應斟酌系爭地上物繼續存在系爭土地之必要性及可替代性，俾兼顧土地所有權人之利益，依民法第833條之1規定定系爭地上權存續期間。
3.系爭地上權設定目的係在作為建築房屋之用，而3007號建物原始材質為土角造，業已滅失，現有系爭地上物係原地重建，材質為磚造水泥及鐵皮屋頂之建物，已如前述，另參以黃0惠等4人自陳：其等記憶所及，自幼時起黃氏古厝即係現在之磚造水泥平房樣式，並提出其等父親黃0雄於68年間在古厝旁整修電線桿及其等於70年間於古厝正門前合照為證；又以69年間航空照片與附圖進行重疊比對，自稱系爭地上物之面積、位置，與69年之航空照片圖幾乎完全一致等語，足認原始之土角造建物，至遲於69年間即已改建如現況所示。黃湘惠等4人嗣於本院改稱：印象中應在76年間改建云云（見本院卷㈠第322頁），洵非可信。據此，僅就第二次建置之系爭地上物而論，其存續期間亦至少45年，即使依黃湘惠等4人所辯，應適用新北市政府公告之房屋折舊率對照表所載加強磚造建物之耐用年限為52年（見本院卷㈠第255至257頁)，耐用年限亦僅餘7年，況上開房屋折舊率對照表，係作為地方政府機關為房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業所頒佈，此觀新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點第2點即明，本不可逕憑此推論建物實際可達不堪安全使用年限，本院復向兩造多次闡明，惟兩造均表示無就系爭地上物之耐用年限為鑑定必要（見本院卷㈡第10頁），則兩造各自逕以1年及52年為存續期間云云，自均無可取，遑論黃湘惠等4人係辯稱應自「本件起訴日即112年8月8日」起再加計52年至164年8月7日止云云，更顯無據。復審酌系爭地上物原先係供黃喬松之配偶黃鄭查某、兒子黃信雄及3位女兒居住，然黃信雄、黃鄭查某於75年、93年相繼死亡後，自93年迄今，僅剩黃湘惠等4人定期返回系爭地上物作為聚會場所，已無人實際居住其內等情，乃為黃湘惠等4人所自承（見本院卷㈠第318至320、390頁），並佐以系爭地上物自109年起迄今，每月用水均未達10度、用電度數則均不過40度，分別有臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處114年4月21日回函及臺灣自來水股份有限公司第一區管理處文山營運所114年4月30日回函可稽（見本院卷㈠第273至275、277至280頁），足徵該建物之使用頻率甚低。雖黃湘惠等4人一再強調系爭地上物對其等之重要情感價值，然即認屬實，經與土地所有人因此所受負擔相互權衡，仍難謂相當，且不利該土地之最大效益利用；況徵諸黃湘惠等4人自陳兩造於109年間，即有以系爭土地與建商合建之計畫，係因雙方協商未果而未能達成協議等情（見原審卷第283頁），更可見系爭地上物及其所屬三合院雖有其歷史意義及情感價值，然對黃湘惠等4人而言，尚非全然不可替代，則其等於本件訴訟中，以此作為系爭地上權應永久存續或至少應存續至164年之理由，自難認可採。是綜上各情，衡量系爭地上物之目的、屋齡、利用狀況、物之經濟效用、土地所有人之權益及考量搬遷期限等一切情狀，認系爭地上權之存續期間應自38年12月23日起至118年12月23日止為適當，俾黃湘惠等人於本件判決後仍能使用系爭土地相當期間，黃勝賢等7人亦不致因黃湘惠等4人持續維護修繕房屋致受地上權持續存在之不利，加速土地之利用，以求兼顧土地所有人及地上權人間之利益。
㈡調整地租部分：
1.按99年2月3日修正公布之民法第835條之1規定「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，乃將情事變更原則條文化，於該法條公布施行後，不論地上權設定時間在之前或之後，倘有該法條所定情形，土地所有人均得請求法院增減其地租（最高法院108年度台上字第94號判決意旨參照）。
2.查系爭地上權登記之地租為空白，前經黃勝賢等5人訴請法院酌定地租後，原審法院於98年9月15日以98年度店小字第654號判決判命黃湘惠等4人應自98年1月1日起各按年給付依系爭土地96年1月間公告之申報地價年息10%即計算之地租予黃勝賢等5人確定，此分別有系爭土地登記簿他項權利部資料及前開判決可稽（見原審卷第30頁、本院卷㈠第359至361頁）。又系爭土地96年1月間之申報地價每平方公尺1萬1,120元（見本院卷㈠第360頁），現已上漲至每平方公尺1萬3,920元（見本院限閱卷第25頁），堪認目前系爭土地之價值與系爭地上權前次酌定地租時之價值，已有大幅提升。又依平均地權條例第14條至第17條之規定意旨，地價稅按申報地價為計算依據，申報地價則由土地所有人依公告地價之80%至120%申報，公告地價之訂定又係政府每3年參考當年期土地現值、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因素辦理評定。足見系爭土地因土地價值攀升，地價稅負擔隨之大幅增加，此情並非前案法院於酌定地租時所得預料，如仍維持由黃湘惠等4人以原地租使用，對土地所有權人顯不公平。故黃勝賢等7人依民法第835條之1規定請求調整地租，自無不合。茲審酌系爭土地位於新北市深坑區深坑老街附近，有GOOGLE街景圖可稽（見原審卷第43頁），黃湘惠等4人自述系爭土地步行至深坑老街僅需5分鐘路程（見本院卷㈡第104頁），堪認鄰近有商業活動，交通便利，又系爭地上權設定範圍面積為98.38平方公尺，為1層樓水泥磚造平房，現非營業使用，及上開公告地價上漲幅度、地上權人利用土地等一切情狀，參酌土地法第97條第1項及第105條規定，認以地上權設定權利範圍98.38平方公尺，調整地租為黃湘惠等4人應按系爭土地當年度申報地價年息8%給付地租予黃勝賢等5人為適當。
3.末按形成判決固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形成之法律效果即溯及既往發生。本件黃勝賢等7人訴請定系爭地上權存續期間及地租，性質上屬形成之訴，法院所定存續期間之起算日，非不得溯及既往發生效力，酌定地租之訴則僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租（最高法院104年度台上字第2157號、105年度台上字第875號判決意旨參照）。故黃勝賢等7人請求定地上權存續期間部分，應於本件判決確定時溯及既往發生效力；其等主張調整系爭地上權地租之起算日，則應自請求酌定之意思表示送達即起訴狀送達黃湘惠等4人翌日即黃文玲自112年8月19日起算（原審判決誤為112年8月9日）、其餘3人則自同年月8日起算（見原審卷第55至61頁），核屬有據。又黃勝賢等5人另請求按年給付地租部分，應各自按其等就系爭土地之應有部分比例計算受領金額；黃湘惠等4人則應各自按其就系爭地上權之應有部分計算給付金額，具體結果詳如附表三所示。
㈢黃勝賢等7人請求定存續期間及調整租金，不構成權利濫用：
再按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決先例參照）。又前開條文所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院92年度台上字第1446號判決要旨參照）。經查，黃湘惠等4人固抗辯黃勝賢等7人提起本件訴訟，全係為損害黃湘惠等4人之利益，獨攬合建利益，應屬權利濫用云云，惟查黃湘惠等4人既不否認黃種金之配偶李淑蓮於109年間曾主動與其洽談合建計劃及權利變換之分配方案，足見系爭土地之共有人並無刻意排除其合建利益之意思，否則其等自可待本件訴訟終結後，再與建商洽談合建，何須主動賦予黃湘惠等4人參與合建之機會；黃湘惠等4人又稱黃勝賢等7人係因不滿分配之利益，遂欲起訴先行排除地上權，以避免其等參與分配云云，然觀諸黃湘惠與李淑蓮之LINE對話紀錄，可知上開合建案早於黃勝賢等7人112年7月17日提起本件訴訟前之110年10月間即已因隔壁地主之因素而停頓（見本院卷㈠第372頁），實難認黃勝賢等7人提起本件訴訟，係專為洽談中之合建而有意排除黃湘惠等4人之利益所為。另按所謂權利失效，係指權利人於相當期間內不行使權利，並因其行為造成特別情事，足使義務人正當信賴權利人已不欲行使其權利，嗣後再為主張，始可認有違誠信而權利失效，本件地上權設定迄今雖已逾75年，長期未見土地所有人對地上權人行使地上權提出異議，然參以兩造為宗族關係，且先前系爭地上物內尚有黃勝賢等7人之長輩黃鄭查某居住至93年往生為止，亦如前述，故黃勝賢等7人未積極行使其權利，自有可能係出於家族和諧及親情之考慮，無從單純以其不行使權利之行為，遽謂為此足使人正當信賴其已不欲行使其權利，黃湘惠等4人前揭抗辯，亦無可取。 | ||