本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 房屋現況說明書未據實告知曾有非自然死亡、凶宅與物之瑕疵認定 | ||
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| 日期 | 2026-03-28 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院115年度台上字第65號民事判決要旨
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人得受領其物而請求減少價金。所謂物之瑕疵，係指存在於物之欠缺而言。凡依通常交易觀念，存在於標的物本身之缺點固屬之，依契約自由原則，買賣雙方非不得特別約定，標的物存有某項特殊情狀，可致該物之價值減損，即構成瑕疵者，該特殊情狀之存在即可認該當物之瑕疵，不以造成物理性損傷為必要。買賣契約如有上開特別約定，出賣人就該約定瑕疵存在即有告知義務，如有明知而未告知情事，即可認具備約定瑕疵情狀，應負物之瑕疵擔保責任。
㈡原審合法認定系爭現況說明書第40項「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，指在系爭房屋內求死在屋內死亡，及雖未陳屍屋內，惟其求死行為與死亡結果未產生重大因果偏離，結果與行為間具緊密關連性，仍屬前開所指非自然死亡情形，上訴人負確實告知被上訴人該情事之義務；而甲○○於上訴人持有系爭房屋產權期間即110年11月18日凌晨3時許，在系爭房屋車庫內自殺，於送醫急救前，心肺功能停止，經屏基醫院急救後恢復生命徵象，惟因該行為使其腦組織產生不可逆之變化，終仍於同年月30日在該醫院死亡等情。查被上訴人主張系爭契約明確約定，系爭房屋並無自殺致死情事，若上訴人所言不實，應負法律上責任等詞，是依兩造該項特別約定，系爭房屋若曾發生系爭事故，客觀上會致房屋交易價格減損，亦屬物之瑕疵，上訴人負有告知被上訴人義務，上訴人明知系爭事故之存在卻於系爭現況說明書第40項表明未有此情事，而未告知被上訴人，自應負物之瑕疵擔保責任。是被上訴人依民法第359條規定，請求減少價金，並就溢付之價金(即減少價金額)，依同法第179條規定，請求返還本息，即屬有據。原審因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。又原審業已認定甲○○係於110年11月30日在屏基醫院死亡，且為其求死行為所致死亡，不論是否係在系爭房屋內死亡，均屬自殺致死事故，上訴人未告知該情狀均應負物之瑕疵擔保責任，則原審判決書於認定甲○○所為係自殺之求死行為時，記載「甲○○應於系爭房屋車庫內因上吊之求死行為，而已於經證人乙○○發現時死亡」之理由，不論當否，自均不影響其判決結果，併予敘明。 | ||