本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 民法第425條之1施行前關於主建物、附屬建物等受讓與否之認定 | ||
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| 日期 | 2026-05-15 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院114年度台上字第1964號民事判決要旨
㈠89年5月5日民法第425條之1第1項規定施行前，倘有土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，除有特別情事或有反證外，固得以該條文之法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，要無該規定之適用。又附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。此與於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建物，或未依附於原建築而興建之獨立建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物，二者顯然有別。
㈡陳0仁以起造人名義申請於39地號土地上興建大樓，經核發建造執照後，其中6樓、3樓、2樓之起造人名義，分別於79年5月15日、同年10月18日、80年3月8日依序變更為何0葉、林0碧、陳0宏，嗣大樓興建完成，按變更後起造人名義，於80年6月13日辦理所有權第一次登記，大樓實際逾39地號土地核准面積建築，越界蓋至54-1地號土地，系爭增建物係一併建築，並與各層之原建物內部相通等事實，既為原審所認定。則系爭增建物究係由陳0仁出資建築而取得其事實上處分權？抑或係依附各層原建築之附屬建物，分別由起造人因所有權第一次登記原始取得各層建物所有權而擴張及之？此攸關系爭增建物權利歸屬，應予釐清。倘2、3、6樓增建物為陳0宏、林0碧、何0葉所有，陳0仁雖為系爭增建物所在原54地號土地之共有人，則土地及房屋所有人相異，即無民法第425條之1第1項規定法理之適用。原判決認定大樓與系爭增建物起造人，及所坐落39地號土地、8坪地均同屬陳0仁所有，陳0仁將大樓2至6樓區分所有建物及系爭增建物出售何0葉等人，均得適用民法第425條之1規定，而與陳0仁之8坪地成立法定租賃關係，上訴人應繼受該租賃關係，依前說明，即屬違誤。
㈢就地上物有事實上處分權之人，對於原讓與該地上物之土地所有人，得基於該讓與之債權債務關係，合法占有土地，並視該債之關係為有償或無償，判斷占有人有無支付對價之義務。而因除法律有特別規定外，債之關係僅在特定當事人間發生效力，故受讓土地所有權之第三人，原則上不受該債權契約之拘束，占有人即因此失其合法占有土地之權源，不得以其與讓與人間之債權契約，對於該第三人主張有權占有。惟以占有使用土地為標的所訂立債權契約之目的，倘攸關社會經濟或公共利益，且該占有人已繼續長期占有使用原讓與人所交付之土地，如該第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且限制其所有權之一部行使無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則，非不得以其行使所有權不符民法第148條規定為由，限制其權利之行使，即不得訴請占有人拆除或遷讓地上物並返還土地。又占有人與受讓土地所有權之第三人間，究無任何法律關係，卻因可使用土地而受利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制而受損害，第三人非不得依不當得利法律關係，請求占有人返還不當得利，以平衡保障其受憲法保障之財產權。
㈣陳0仁原為系爭增建物所在原54地號土地之共有人，依民法第818條規定，除契約另有約定外，僅得按其應有部分比例，對於共有物之全部，有使用收益之權。倘若如此，陳0仁使用原54地號土地系爭增建物所在特定部分，是否具有正當權源？陳0仁如因共有人間契約約定而有權使用該特定部分，其同意系爭增建物使用，亦僅具債權效力，受讓土地之人原則上不受該契約之拘束。則上訴人主張被上訴人所有系爭增建物無權占有54-1地號土地，是否全無可取？攸關其物上請求權行使及得否請求不當得利之判斷，尚有進一步審認之必要。原審未遑詳查前揭事項，遽為上訴人不利之判斷，自有不適用上開規定及說明意旨，與適用不當之違誤。 | ||