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| 標題 | 民法第425條之1及土地法第104條優先購買權存在與否之認定 | ||
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| 日期 | 2026-05-17 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院115年度台再字第6號民事判決要旨
民事訴訟法第496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定終局判決為確定事實而適用法規，或就所確定之事實而為法律上判斷，顯有不合於法律規定，或與司法院大法官解釋或憲法法庭裁判顯有違反者而言。又民法第425條之1第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。該條文所謂土地及房屋同屬一人，固應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。惟若僅部分共有人將其土地及房屋之應有部分讓與相同之人而與其他共有人共有者，尚與該法條規定之情形不同，其他共有人無由依此規定取得租賃權，自無從以承租人地位，行使土地法第104條第1項規定之優先購買權。
三、原確定判決論斷：系爭土地、房屋原為謝0所有，於45年5月10日均移轉登記為謝0雲與謝0山3人共有，謝0山3人應有部分輾轉出售並移轉登記予侯0勇、張0財及謝0壽3人，則系爭土地、房屋於45年5月10日移轉所有權後之共有人均相同，謝0壽3人、張0財皆係向前手同時購買其系爭房地之應有部分，無民法第425條之1第1項規定土地與房屋所有權人相異之情形，再審原告或謝0雲無從依土地法第104條第1項規定主張優先購買權，請求塗銷A、B移轉登記等詞，因而維持原第二審所為不利再審原告之判決，核無適用法規顯有錯誤之情事。
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