本欄將針對實務常見之重要爭議 與您分享
| 標題 | 增建物未必屬違建 是否勾選、房屋現況及當事人間認知約定等 | ||
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| 日期 | 2026-05-23 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院115年度台上字第336號民事判決要旨
㈠按認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，不僅應與卷內資料相符，且必於訟爭事實有相當之證明力，不能以單純論理為臆測之根據，而就訟爭事實為推認判斷。若以間接證據推論待證事實者，亦須與待證事實具有關連，且其推論不得違背經驗法則、論理法則，更不得僅以臆測之詞作為認定依據。又所謂增建，係指於原建築物增加其面積或高度者而言。建築物之新建、增建、改建及修理，應請領建造執照。建築法第9條第2款及第28條第1款分別定有明文。所謂違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。違章建築處理辦法第2條亦規定甚明。是增建物非必屬違建物。
㈡查系爭契約就主建物層數，固僅記載1至3層，未記載4樓鐵皮屋部分，惟4樓鐵皮屋仍在系爭契約範圍內；系爭房屋4樓、1樓前方及後方1至3樓均有增建物；被上訴人於測量前即知悉系爭房屋存在違建，惟於系爭契約第9條第4項「未經申請建築執照之增、改建」欄位均未勾選，不動產說明書現況調查表第35項「有無違建或禁建情事」欄位勾選「否」，為原審認定之事實。而系爭契約第1條後段約定：「除本契約書及其附件外，任何口頭約定均不生效力」，則有關系爭房地買賣事項似應以契約書及附件為準，被上訴人既未於系爭契約及不動產說明書現況調查表載明系爭房地有違建物，能否僅以上訴人於訂約時知悉系爭房屋有增建部分，即認定其亦知悉該增建物係屬違建，自有疑義。乃原審未予詳查審認，遽以上訴人於訂約時知悉系爭房地有增建部分，且由專業房屋仲介人員帶看房屋，及一般民眾於透天厝前後增建、頂樓加蓋鐵皮屋，鮮有向建管機關申請等情，即推論上訴人於訂約時即知悉系爭房屋增建部分均屬違建、系爭契約第9條第4項「本買賣契約標的物之違章建築位置」係漏未勾選，而為不利於上訴人之認定，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人於第一審曾主張依民法第360條、第227條規定請求價差之損害賠償，其於原審提起附帶上訴時未再引用該部分條文，真意為何？案經發回，應併予闡明釐清，附此敘明。 | ||