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| 標題 | 土地使用權同意書之效力及能否繼受?未辦理保存登記建物權屬認定 | ||
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| 日期 | 2026-07-19 | 類別 | 民事類 |
| 內文 | 最高法院115年度台上字第670號民事判決要旨
㈠按土地使用權同意書乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，此觀建築法第30條規定即明。惟土地使用權同意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。又起造人使用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有權人出具使用權同意書，即推認其與起造人間必成立土地使用借貸關係。查系爭土地於49年間原為陳0齡等2人所共有，應有部分各2分之1，陳0齡之應有部分由陳0政繼承取得，陳0珍之應有部分於99年1月後，輾轉由陳0豐等4人及上訴人繼受取得，陳0男於69年間興建A、B、C、D建物，依序坐落系爭土地A、B、C、D部分，已取得建造執照，未辦保存登記等情，為原審認定之事實。惟系爭4棟建物於申請建造執照時所檢附之土地權利證明文件等相關文書因故遺失，其內容已無可考，縱使依雲林縣政府提供建築執照申請審核書表之制式土地使用權同意書以觀，其內容僅記載☐建造人擬在☐土地上建造房屋，經□土地所有權人完全同意，為申請執照特立此同意書為憑等字，並無房屋所有人得永久使用土地之相關約定，似難據此推論系爭4棟建物之起造人與嗣後受讓人於各該建物完成後，就系爭土地當然有使用借貸權利，更遑論被上訴人均非系爭4棟建物之起造人。則上訴人迭主張：土地使用權同意書係債之關係，僅為土地所有人同意其土地作為建築基地，以向主管機關申請建造執照之用，不能憑為建物完成後仍得無償使用之依據等語，尚非毫無足取。原審未詳查細究，遽認陳0齡等2人出具土地使用同意書予系爭4棟建物之起造人，其間成立土地使用借貸契約，進而為不利於上訴人之認定，自嫌率斷。
㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官前自認者，無庸舉證。此觀民事訴訟法第279條第1項規定自明。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真正，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。次按當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，視同自認。此觀民事訴訟法第280條第3項本文準用第1項規定自明。本件上訴人主張李0華等3人之被繼承人鄭佐雄已自陳0男輾轉受讓B建物事實上處分權之事實，業據鄭0泉及李0華自承：B建物之原始起造人余0郎以該建物抵償積欠鄭0雄之父債務，再由鄭0雄繼承取得等語；鄭0哲對於上訴人前揭主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，似見李0華等3人已自認或視同自認其被繼承人鄭0雄取得B建物之事實上處分權。果爾，李0華等3人上述自認或視同自認，是否無拘束當事人及法院之效力，法院能否為與上述自認或視同自認之事實相反之認定？自滋疑義。乃原審見未及此，反於李0華等3人上述自認或視同自認，遽謂上訴人未證明李0華等3人就B建物有事實上處分權，不能請求李0華等3人拆屋還地，自有判決不適用民事訴訟法第279條第1項、第280條第1項、第3項規定之違誤。
㈢按建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物所有權第一次登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉。又未辦理所有權第一次登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權，且拆除該建物，為一種事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有此權限。查系爭4棟建物為陳0男所興建，為原審既認之事實。余0興等2人屢抗辯：D建物為陳0男出資興建並出售余0科，嗣因故停建，不能住人，未曾交付或移轉予余0科，余0科或伊未取得D建物之所有權或事實上處分權等語，倘屬無訛；參以系爭4棟建物無通水電等情，有卷附勘驗筆錄可稽。則上訴人主張陳0男有拆除系爭4棟建物（除B建物外，見上述㈡）之權限，是否全然無據，有再加研求之必要。原判決徒以陳0男非該建物之起造人，逕認其無該建物之事實上處分權，不負拆除義務，不無可議。
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